Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.
Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.
Альтернативная сделка и ячейки риски по двух договорам купли продажи
Элементарное недопонимание, несогласованность в действиях между сторонами сделки может привести к разрыву всей «цепочки». В нашей практике встречались случаи, когда одна из сторон сделки просто отказывалась от продажи или покупки своей квартиры. Соответственно, для всех остальных участников альтернативы сделка откладывалась на неопределенный срок.
- Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
- Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
- Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
- Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).
Риски альтернативной сделки
Когда при покупке новой квартиры продается старая, это называется альтернативной сделкой. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет усовершенствовать жилищные условия. Или дети собираются жить отдельно. Имеется несколько причин альтернативной сделки купли-продажи квартиры:
В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ. Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ).
Альтернативные сделки риски ячейки
Её продавец (сторона №2) хочет купить взамен точно такую же однушку №2 в другом районе, которая стоит немного дешевле, и комнату. Продавец однушки №2 (сторона №3) хочет вместо неё купить двухкомнатную квартиру. Стороне №2 и №3 для совершения сделки понадобятся дополнительные суммы денег.
Мы не будем останавливаться на каждой потенциальной проблеме всех этапов обмена, поскольку их невозможно описать в одной статье. А рассмотрим основные специфические затруднения, которыми сопровождается любая альтернативная продажа квартиры. Риски могут быть связаны с человеческим фактором, юридическими аспектами и взаиморасчетами.
Риски альтернативной сделки с недвижимостью
С ростом длины цепочки возрастает число действующих лиц, и усложняется характер проведения сделки. Отказ хоть одного из участников автоматически приводит к срыву всех операций купли/продажи. Именно поэтому, цепочки более четырех квартир практически не встречаются в реальности.
Вместе с традиционными для купли/продажи рисками, альтернативные сделки обладают индивидуальными особенностями, порождающими особые риски, не характерные для других видов сделок. К ним необходимо отнести:
Несогласованность. С ростом численности участников растут риски разрыва цепочки из-за позиции одного из участников. Детальная проработка всех аспектов позволяет их снизить, но не полностью исключить.
Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами
ШАГ-6. После завершения регистрации, каждому участнику договора возвращают его экземпляр ДКП (только по его квартире), со штампом Росреестра и надписью о том, что переход права собственности по договору произошел. Получатели денег (Продавец-2 и Продавец-3) тут же заказывают выписки из реестра по остальным квартирам, пишут Расписки о получении денег за проданные квартиры, и меняют эти расписки на ключи от ячеек у своих покупателей.
ШАГ-4. Денежные расчеты по сделке полностью подготовлены. Теперь пора подписывать договоры купли-продажи по всем квартирам в составе цепочки. Это можно делать и в другом месте, и в другой день.
Альтернативные сделки риски ячейки
— Наилучшую сохранность денежных средств обеспечивает использование банковской ячейки. Минимальный срок ее аренды составляет один месяц — именно столько времени по закону занимает регистрация сделки. Продавец квартиры сможет получить доступ к ячейке, только предъявив соответствующие документы (их перечень приведен в предыдущем ответе).
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» кадастровый паспорт не требуется, если он уже предъявлялся ранее и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Экспликация и справка об инвентаризационной стоимости включены в кадастровый паспорт, так что в этих документах нет необходимости.
Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах
Первую большую часть месяца, на которую арендуют ячейку, прописывают за Продавцом. Последние 3-5 дня месяца аренды оставляют Покупателю на случай, если договор купли продажи по каким либо причинам не будет зарегистрирован государственным органом.
Необходимо свериться с календарем и убедиться, что последние дни доступа Покупателя к ячейке не были выходными или праздничными. Условия доступа к ячейке могут быть различные.
В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил). Поэтому условиями доступа к деньгам в банковской ячейке для Продавца при альтернативной сделке, как правило, служат помимо стандартных условий (паспорта, ключа): • Оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика • Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика. Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам.
Альтернативная сделка, условия доступа к банковской ячейке
Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2.
В моем дкп на однушку указана ссылка на ст. 157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры.
В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.
Вопрос 1: надо ли включать в дкп по двушке условие и ст157 так же как в дкп по однушке?
Вопрос 2: если условием к доступу ячейки будет прописан только один Зарегистрированный ДКП на двушку, но в него не включат 157 и ссылку на однушку, то может ли быть ситуация что я останусь с незарегистрированным ДКП на однушку и соотвественно и без однушки, а продавец1 с зарегистрированным ДКП на двушку , а продавец2 с моими деньгами полученными через ячейку?
Альтернативная сделка купли продажи квартиры риски
Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.
5. Спустя 14 дней, Мария получает свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и отправляется с ним в банк. Мария предъявляет зарегистрированный договор, свой паспорт, Иван передаёт Марии ключ от банковской ячейки с деньгами, а Мария пишет ему расписку о получении денежных средств за проданную квартиру.
Риски мошенничества при альтернативной сделке
Но они соглашаются продать имеющуюся недвижимость, будучи полностью уверенными, что за время регистрации первой сделки смогут найти альтернативный вариант, перераспределить денежные средства в сейфовой ячейке и спокойно провести сделку по обмену квартиры. Далее мошенник по разным обстоятельствам задерживает и подбор альтернативных вариантов. И главное упущение заключается в том, что специалист сопровождающий сделку по обмену квартир, наряду с продавцами квартиры или без их участия получает доступ к сейфовой ячейке с деньгами от продаваемой квартиры. В регламент всех кредитных организаций не входит обязанность следить за правильностью совершения сделки с недвижимость. Банки следят только за тем, чтобы расчеты были проведены согласно условиям, прописанным в договоре сейфовой ячейки. Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).
В частности распространена ситуация, когда люди хотят обменять квартиру. Напомним, что сделка с обменом квартир практически всегда проводится, как продажа имеющейся квартиры с одновременной покупкой новой квартиры. Таким образом, находится покупатель на имеющуюся квартиру и согласовывается покупка новой квартиры. Но по разным причинам специалист, который проводит сопровождение сделки, задерживает сделку покупки новой квартиры и подается на регистрацию только продажа имеющейся недвижимости без альтернативной покупки. И придя в банк, в самый последний момент узнают, что сделка по покупке выбранной ими квартиры невозможна.
Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения. На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом. Единственное, что косвенно связывает эти два договора, — это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.
Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.
Альтернативная сделка купли продажи квартиры риски
Мало кто знает, но большая часть покупок на рынке вторичного жилья – это альтернативные. Проще говоря, продажа одной квартиры и покупка другой, съезд, разъезд, многоступенчатый обмен с участием трех-шести, а иногда и большего количества собственников. Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой.
Например, когда родители хотят «разъехаться» со взрослыми детьми или молодая пара хочет улучшить жилищные условия из-за рождения ребёнка. По данным компании «НДВ-недвижимость», на альтернативные сделки в среднем приходится не менее 40 % операций со столичной недвижимостью на вторичном рынке, а с учетом взаимозачета — 70 %.
Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья
Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить сделку на рыночных условиях, иначе сроки сделки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта).
Альтернативная сделка позволяет не тратить время на накопления на покупку новой квартиры, потому что покупка новой привязана к продаже старой. Риски потери денегу продавца при этом минимальны, так как одномоментно покупается новое жилье.
Альтернативная продажа квартиры — что это
Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».
У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры . Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:
