Как правильно оформить перепланировку в квартире

Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как правильно оформить перепланировку в квартире. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Если вы не знаете, как провести перепланировку квартиры обратитесь в МФЦ (Многофункциональный Центр). Сначала в крупных городах, а потом – и в более скромных населенных пунктах стали активно развиваться их сети. Они работают по принципу «одного окна», в котором можно и за свет заплатить, и сделку с недвижимостью провести. Они знают, как сделать перепланировку хрущевки, в которой вы проживаете.

Содержание

Куда обращаться?

Практика показывает, что даже несмотря на то, что такая работа стоит ощутимо дороже, она окупается хотя бы за счет почти гарантированного успешного результата. Помните, что неузаконенная перепланировка может серьезно усложнить жизнь. Например, продажа такого жилья может вызвать определенные трудности.

Какие виды запрещены?

Любая серьезная работа по перепланировке жилого помещения требует согласования с соответствующими надзорными органами. Никто не требует фиксации незначительных изменений, вроде переделки кладовки в гардеробную или удаления антресолей.

Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
Устройство несущих стен.
Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
Устройство проемов в несущих стенах.
Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

1. Что такое перепланировка?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

3. С чего начинать перепланировку?

Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

Согласуйте проект с местной администрацией

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Закажите проект перепланировки

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

С чего начать оформление

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Есть ещё один путь: для оформления перепланировки квартиры — вы обращение в фирмы, которые уже зарекомендовали себя на проведении подобных работ по согласованию перепланировок. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сбором необходимых документов и получений всех разрешений. Их помощь в оформлении перепланировки оказывается незаменимой, если планируемые вами работы по изменению планировки квартиры достаточны сложны и трудоемки, а их согласование займет продолжительное время.

Выполнение работ, нарушающих строительные и санитарные нормы — наиболее частая причина аварий в доме. В дальнейшем устранять последствия такой перепланировки придется не только в своей квартире, но и в квартирах соседей.

Порядок оформления перепланировки

Получение разрешения на проведение работ по перепланировке или переустройству в своей квартире — дело достаточно хлопотное. Это знают и те, кто уже делал перепланировку и те, кто ещё только планирует изменения в своей квартире. Первое, и казалось бы самое простое решение, которое приходит на ум — сделать перепланировку самостоятельно. Второй вариант: не оформлять перепланировку самому и отказаться от помощи в оформлении перепланировки. На сегодняшний день такая ситуация — не редкость, даже учитывая то, что согласно Жилищному кодексу, порядок оформления перепланировки максимально упрощен.

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ: снос перегородок, перенос газовой плиты и сантехники, новые дверные проемы. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу:

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Заявление об изменении планировки квартиры;
Выписку из домовой книги;
Правоустанавливающий документ на жилье. Если подается копия, то предварительно заверенная у нотариуса;
Согласие владельцев всех помещений в доме, если перепланировка затронула общедомовое имущество, которое стало частью квартиры;
Согласие всех граждан, проживающих в квартире, если последняя предоставлена на основании договора социального найма;
Технический паспорт на жилое помещение и планы этажей дома с экспликацией;
Эскиз или проект произведенных изменений геометрии квартиры;
Договор на оказание услуг, если проект составлен третьими лицами;
Заключение государственных органов о соответствии жилья их требованиям;
Технический документ, свидетельствующий о том, что осуществленное изменение планировки допустимо и безопасно для здания в целом.

Не все досконально знают законодательные тонкости этого процесса, поэтому не лишним будет проконсультироваться со специалистом, взять готовый проект для типовой планировки или поручить дело профессионалам.

Что можно делать при перепланировке квартиры

Вторгаться в работу вентканалов, путем их перекрытия или изменения размера;
Превышать значение максимальной нагрузки несущих элементов здания. Данный параметр важен при устройстве перегородок, полов, монтаже различного оборудования;
Организовывать лоджии в жилых помещениях, находящихся на втором и более этаже;
Объединять квартиру с помещениями, относящимися к общедомовому имуществу (чердаки, подвалы и пр.);
Соединять комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Также запрещены проемы между ними, в которых нет дверей;
Устанавливать систему «теплый пол», которая присоединена к трубам отопления или водоснабжения;
Переносить радиаторы систем отопления на лоджии и балконы;
Размещать уборные и ванные комнаты над жилыми помещениями и кухнями. Такое расположение допустимо лишь в квартирах, имеющих два уровня;
Производить работы, в результате которых площадь комнат составит менее 9 м. 2 или их ширина не более 225 см.

Подготовить пакет соответствующих документов.
Обратиться в архитектурный отдел районной администрации.
В случае положительного вердикта, квартиру посетят сотрудники жилищной инспекции, чтобы утвердить перепланировку.
После того, как перепланировка сделана, и все работы завершены, нужно обратиться в БТИ, специалист сделает замеры, и вам выдадут новый технический паспорт.
Затем вносятся изменения в кадастровый учет в Кадастровой Палате.
При изменении жилой площади нужно зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. С необходимостью оформить перепланировку сталкиваются многие жильцы. В идеале, все должно оформляться предварительно. Но что же делать, если жилплощадь с неоформленной перепланировкой досталась вам по наследству? А может, по незнанию, вы сами начали перепланировывать жилье в процессе ремонта, и лишь постфактум стали выяснять: как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Как оформить перепланировку квартиры

Во всех случаях, когда ремонтные работы могут повлиять на общую безопасность жильцов, требуется разрешение на перепланировку. Узаконивание перепланировки нужно также для подтверждения того, что в ходе строительных работ жилищные условия не ухудшились.

Если вы готовы к тому, что после объединения комнаты и лоджии на месте стены и окна у вас будет так называемое французское окно (остекление во всю стену), необходимо убедиться в том, что при такой перепланировке не будут нарушены противопожарные нормы, поскольку эти выходы являются аварийными. Ширина простенков должна быть не менее 1,2 м для бокового и не менее 1,6 м для срединного между двух выходов в лоджию.

Важно заполнение журналов работ, составление актов скрытых работ, подготовка документов (их рекомендуется готовить и заполнять по ходу работ). Если вы нанимаете подрядчика, внесите в договор пункт, что он строит из материалов, указанных в проекте. Впишите их названия и количество. После окончания работ необходимо пригласить специалиста жилинспекции для того, чтобы засвидетельствовать окончание перепланировки и подтвердить её соответствие проекту.

4. Разработка проекта

Начинают с обследования помещений и составления технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Затем получают заключение Роспотребнадзора на внутреннюю перепланировку. По времени одобрение проекта занимает не менее 2-3 мес.

Вам нужно будет принести технический паспорт. Его получают в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сделать это можно непосредственно в ведомстве или через МФЦ. В некоторых регионах заказать документ можно через электронные сервисы.

С документами, полученными после визита кадастрового инженера, придётся снова обратиться в администрацию. Там назначат время визита комиссии, которая оценит изменения и проверит их соответствие проекту. Если всё в порядке, вам выдадут акт перепланировки и документ, подтверждающий, что переустройство выполнено законно.

2. Получите проект перепланировки

объединение ванной комнаты и туалета;
расширение санузла за счёт коридора;
объединение комнаты и кухни с электрической плитой;
перенос дверных проёмов в ненесущих стенах;
устройство кладовок, гардеробных;
возведение новых стен для разделения пространства (но только без увеличения нагрузки на конструкции, это запрещено);
перенос коммуникаций;
перемещение газовых приборов;
увеличение комнаты за счёт коридора при условии, что его ширина будет не меньше 90 сантиметров.

узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории. Последовательность процедуры через БТИ:

Где и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

На 2022 год меры по перепланировке ужесточились — например, в некоторых административных округах нельзя устанавливать кондиционеры или заменять стальную ванну на чугунную. Чтобы минимизировать риск отказа, обратитесь за составлением проекта к профессиональной лицензированной компании. Так вы сэкономите время и деньги на ремонте, сборе документов и одобрении перепланировки.

Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире

Согласование перепланировки по факту невозможно, если вы сделали ее, нарушив строительные, архитектурные нормы или другие положения. В таком случае придется возвращать исходную планировку жилья, составлять проект и только потом согласовывать его.

Многоквартирный дом является сложной системой, в которой объединены жилые и нежилые помещения, принадлежащие гражданам и организациям. При этом проект здания рассчитывается, исходя из требований к подобным постройкам, которые гарантируют безопасность для жильцов и их имущества.

Ограничения ремонтных работ для оформления

обустройство новых дверных проемов или их перенос в несущих стенах;
частичное разрушение несущей стены;
увеличение или уменьшение площади комнат;
объединение лоджии или иного помещения с другими комнатами;
объединение двух и более объектов недвижимости в один;
замену газовой кухонной плиты на электрическую;
перенос или обустройство нового санитарного узла;
объединение санузла;
перенос сетей электроснабжения.

Порядок действий для оформления

При реализации индивидуального проекта перепланировки одной отдельно взятой квартиры нормы могут быть нарушены, что приведет к негативным последствиям, вплоть до обрушения всего здания. Поэтому законодательство РФ запрещает проводить реконструкцию объекта недвижимости самостоятельно. Работы должны быть организованы в строгом соответствии с проектом, который одобрит администрация населенного пункта.

Если в госорганах, занимающихся согласованием, решили, что в данном случае провести административную процедуру невозможно. Тогда собственник квартиры подает исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости, с требованием сохранить жилое помещение в измененном состоянии;
Если в государственном органе отказали в согласовании, а собственник с этим не согласен, тогда владелец жилья в судебном порядке оспаривает решение государственного органа, занимавшегося согласованием. Иск подается в судебный орган по месту нахождения отказавшей структуры или по месту регистрации заявителя. На обжалование принятого решения, у гражданина есть три месяца. Срок отсчитывается со дня получения извещения о принятом решении.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Обычным следствием изменения планировки жилого помещения является уменьшение или увеличение ее площади. Первое происходит в результате, например, объединения комнаты с кухней. Второе, возможно при выделении пространства, например, под еще один туалет.

Что можно делать при перепланировке квартиры

Следующий вид работ может проводиться как самостоятельно, так и совместно с предыдущими. К реконструктивным работам относят любые изменения, которые отражаются на внешнем облике здания или его несущих элементах.

Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения.
Что и с кем нужно согласовывать при перепланировке квартиры.
Какие документы понадобятся для согласования перепланировки.
Чем отличается эскиз перепланировки от проекта.
Чем грозит незаконная перепланировка.
Как согласовать уже сделанную перепланировку.
Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке.

Что такое перепланировка?

Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом (то есть БТИ разрешило бы ее провести), эти изменения можно согласовать уже постфактум. Но если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2022 до 2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), а также вас обяжут восстановить изначальный облик квартиры. Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Правда, на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать перепланировку с банком. Незаконная перепланировка может привести к удешевлению жилья, а кредиторы стараются обезопасить себя от такого сценария. Также перепланировка может влиять на сумму страхования объекта недвижимости (обязательно при ипотеке), дополнительно необходимо обратиться в Вашу страховую компанию для уточнения информации.