Как понять стоимость недвижимости и размер долга созаизмеримы

Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как понять стоимость недвижимости и размер долга созаизмеримы. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

В том случае, когда у должника имеется лишь имущество, значительно превышающее сумму долга, закон допускает возможность обращения взыскания на имущество, стоимость которого превышает сумму задолженности. Возможность обращения взыскания на указанное имущество вытекает из положений части 12 статьи 87 и части 6 статьи 110 Федерального закона «Об исполнительном производстве», предусматривающих выплату должнику разницы между суммой, вырученной от реализации имущества, на которое обращено взыскание, и суммой задолженности по исполнительному документу.

30 октября 2014 г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Ленинскому району г. Томска УФССП России по Томской области наложен арест на имущество, принадлежащее должнику Карапетяну А.И.: нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Томск, 2-ой пос. ЛПК, д. 111, стр. 17.

Обзор документа

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Читайте также:  Имеет ли право мать одиночка родившая третьего ребенка на выплаты

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

При этом, как следует из буквального толкования данной нормы, она содержит презумпцию, в соответствии с которой, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (либо в случае если обязательство исполняется периодическими платежами, при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев). Между тем суды склонны формально подходить к применению рассматриваемой нормы. В большинстве случаев судебные акты ограничиваются фразой: «Таких условий судом установлено не было» 1 и т. п.

Явная несоразмерность стоимости предмета залога сумме долга: политико-правовая обоснованность нормы и практика ее применения

Отмечается презумптивный характер данной нормы. Подвергается критике сложившаяся cудебная практика, в соответствии с которой норма п. 2 ст. 348 ГК РФ не применяется при отсутствии указанных в ней условий действия презумпции. Предложены критерии допустимости применения п. 2 ст. 348 ГК РФ. Ключевые слова: залог; обращение взыскания на имущество; явная несоразмерность; баланс интересов; презумпция.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Поэтому такое решение проблемы является не соответствующим закону. Несмотря на отсутствие нормы, аналогичной п. 2 ст. 348 ГК РФ, в большинстве правопорядков мира, считаем, что эта норма необходима нашему правопорядку, по крайней мере до тех пор, пока в нашей стране не будет цивилизованного рынка займов и кредитов. В ситуации, когда за заем в 100 000 руб. микрофинансовая организация может лишить гражданина единственного жилья, норма о явной несоразмерности суммы долга стоимости предмета залога служит «щитом» от беззакония.

В делах об уменьшении или увеличении платежей или выдач — суммой, на которую уменьшаются или увеличиваются платежи или выдачи, но не более чем за один год; о прекращении платежей или выдач — совокупностью оставшихся платежей или выдач, но не более чем за один год.

Цена иска при взыскании денежных средств

Обращаем внимание, если в одном исковом заявлении заявлено несколько требований, например о взыскании долга по договору займа, процентов за пользование чужими денежными средствами, то цена иска определяется исходя из каждого требования в отдельности.

Цена иска по разным требованиям

Елена, это будет имущественный иск. Госпошлина определяется по стоимости истребуемого имущества. Для квартир стоимость истребуемого имущества определяется по инвентаризационной оценке БТИ. Обращайтесь в местную службу БТИ за справкой.

Если стоит вопрос об аресте имущества должника или оплате за счёт его сбыта долговых обязательств, алгоритм будет тот же. Кредитор или уполномоченный судебный пристав обращают взыскание на имущество должника через исковое производство. В этом случае важно, чтобы стоимость имущества покрыла долговые обязательства, что и требуется доказать суду.

Читайте также:  На получение субсидий в 2020г. Какой должен быть доход

Если вопрос стоит об обращении взыскания на имущество должника, принудительно продать квартиру допускается по решению суда. Но в этом случае продажу квартиры будет организовывать не сам должник, а уполномоченные судебные приставы. Реализуется такая продажа по следующему алгоритму:

Что делать с полученными результатами?

  • наличие аттестата с квалификацией оценщика;
  • членство в саморегулируемых объединениях профессиональных оценщиков;
  • страхование результатов своей деятельности;
  • наличие практики в проведении оценочной экспертизы.

Однако если передача денежных средств оформляется не авансом, а задатком, из которого пойдет оплата задолженностей коммунальщикам, то в случае отмены сделки по вине продавца ему придется возвращать деньги в двойном объеме. Минусы есть и для передумавших покупать жилье – средства не возвращаются, если сделка не состоялась по вине лиц, внесших задаток. Это гарантировано п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Отсутствие соглашения о переводе задолженности за приобретенную квартиру с долгами освобождает покупателя оплачивать долги, накопившиеся у продавца за ЖКХ. Этот момент четко оговорен в п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Позиция коммунальных служб ошибочна, когда они требуют от нового владельца погасить задолженность прежних собственников жилья.

Обязан ли новый собственник выплачивать долги по коммуналке без своего согласия

  1. Если дом или квартира не приватизированы, их жильцы распоряжаются недвижимостью на правах нанимателей – согласно ч. 2 ст. 61 Жилищного кодекса РФ, жильцы получают на квартиру только право пользования, но распоряжаться не правомочны, так как владельцем недвижимости остается государство.
  2. Если жильё находится под арестом, его владелец на этот период утрачивает право распоряжаться квартирой или домом, как предписано в ч. 2 ст. 115 Уголовно-Процессуального кодекса РФ.
  3. Если на куплю-продажу жилой недвижимости, выступающей залогом, нет согласия его держателя, на что прямо указывает ч. 6 ст. 73 Налогового кодекса РФ.
  4. Если квартира была приобретена на средства материнского капитала в порядке, предусмотренном ч. 1. п. 1 ст. 10 ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», потребуется одобрение сделки представителями банка и органа опеки.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Чистый долг (Net Debt) представляет собой всю задолженность компании перед внутренними и внешними кредиторами, скорректированный на денежные средства и инвестиции. От совокупного долга (еще один финансовый показатель для анализа оценки компании) Net Debt отличается тем, что он отображает действительную картину. Одна только лишь сумма долга компании не является показателем её долговой нагрузки, так как компания может иметь ресурсы для её погашения. Потому совокупный долг корректируется на ликвидные активы (денежные средства и краткосрочные инвестиции), которые могут быть мгновенно использованы для погашения задолженности.

Читайте также:  Имеют ли право судебные приставы снимать деньги с банковской карты у жены, если у мужа задолженности

Что такое чистый долг компании (Net Debt)

Теперь отнимаем из общего долга заначку и получаем 11524 млн.руб (30207-18683). Компания ММК любезно посчитала для нас свой чистый долг, но он в долларах… чтобы сравнить наши расчеты с расчетами компании переведем чистый долг в рублях в доллары. Получается 11524/60 получается 192,07 млн. дол (курс взял примерно, хотя в отчетности должен быть точный курс)

Практический расчет чистого долга

Кратко- и долгосрочная долговая нагрузка учитывается в балансе компании, но не всегда входит в формулу мультипликаторов. Например, рыночная капитализация её не учитывает, что не совсем объективно. Какая бы ни была стоимость компании, если её прибыль уходит на погашение долгов, то её реальная стоимость в несколько раз ниже.

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

Виктор Юрьевич
Блогер, юрист. Жилищный юрист - отвечаю на вопросы ЖКХ.
Оцените автора
Бесплатная Юридическая Помощь на LAWgrupp.ru