Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом образец 2022

Предварительный договор купли-продажи квартиры

5.3. В случае отказа регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения (основного договора) Сторона — 2 вправе требовать расторжения договора и возврата денежных средств, указанных в подп. 3.2.2 настоящего договора, а Сторона — 1 обязана расторгнуть договор и вернуть Стороне — 2 денежные средства, указанные в подп. 3.2.2 настоящего договора, в течение ____ банковских дней с момента предъявления Стороной — 2 такого требования.

3.2.2. В течение __________ со дня заключения настоящего договора перечислить на расчетный счет Стороны — 1 денежную сумму,являющуюся предварительной оплатой, оговоренной в п. 2.2. настоящего договора. Данная денежная сумма эквивалентна ___________________ условным единицам, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.

Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.

В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.

Бывают ситуации, когда оформление предварительного договора нежелательно. Например, когда покупатель собирается взять в банке ипотечный кредит. Таким образом, банк является третьей стороной, которая дает деньги на приобретение квартиры. Но можно представить ситуацию, когда покупатель и продавец составили ПД. А позже выяснится, что банк не дал кредит. В этом случае сделка срывается по вине покупателя. Соответственно, он будет нести ответственность.

Таким образом, кроме названия, здесь важно присутствие условий основного ДКП и самого ПД. Естественно, все указанные сведения должны быть идентичны с той информацией, которая будет указана в основном документе. Нужно постараться избегать каких-либо ошибок или опечаток, ведь они могут существенно искажать информацию.

Острой необходимости в обращении к нотариусу здесь не существует. Но бывают ситуации, когда сторонам все-таки приходится обращаться в нотариальную контору. Так, если предполагается, что основной договор будет заверяться нотариусом, то и предварительный документ также должен подвергаться данной процедуре. Также никто не запрещает участникам сделки заверить предварительный документ по своей инициативе. Естественно, стороны должны принять такое решение обоюдно. Хотя, как уже было сказано, в большинстве случаев оформление такого документа обходится без нотариальной подписи.

Конечно, необходимость в оформлении ПД возникает далеко не всегда. Если все готово, то можно сразу оформлять основное соглашение. После выполнения всех необходимых действий производится расчет, и передача недвижимости покупателю. Затем сделка регистрируется в государственном органе.

Действие предварительного договора заканчивается тогда, когда подписывается основной ДКП. Как правило, этот срок прописывается в ПД. По сути, он «заставляет» участников сделки поторопиться. Если не успеть, виновная сторона понесет ответственность, так как она не успела выполнить обещанное в отведенный период.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить в 2022 году, расскажем подробнее в статье.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Читайте также:  Оплачивается Ли Проезд До Санатория Росгвардии

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Задаток или аванс выступают гарантией совершения сделки. Продавцу это очень важно. Понятие о задатке, форму соглашения и последствия его неисполнения содержат ст. 380, 381 ГК. Соглашение о задатке заключают в письменной форме, независимо от его суммы, либо включают его пункты в предварительный ДКП.

  1. срок, в который продавец обязан подготовить все документы;
  2. порядок предоставления покупателю их копий;
  3. осмотр жилья и его технического состояния;
  4. порядок проверки достоверности представленных документов;
  5. размер аванса или задатка, а также условия скидок по ним;
  6. кто и в каких долях несет расходы по сделке, оплачивает госпошлины;
  7. кто платит за услуги аренды банковской ячейки, если она используется при передаче денег;
  8. иные пункты по усмотрению сторон.

Одним из документов, имеющих силу в сделках с жильем, служит предварительный договор купли-продажи квартиры (ДКП), заключаемый сторонами по ст. 429 ГК РФ. Он служит гарантией при недостатке у покупателя денег и времени для единовременной оплаты приобретаемого жилья, проверки документов. Такой договор действует при соблюдении его формы, вида, наличия обязательных условий. Иначе сделку могут признать недействительной.

По содержанию оба договора сходны, их предмет — купля-продажа. Отличают их правовые последствия. В предварительном гарантируют, что сделку купли-продажи совершат в установленный срок. Покупатель обязуется купить в указанный период, а продавец продать квартиру за указанную сумму.

  1. Вступительную часть с указанием даты и места оформления, идентификацией сторон.
  2. Предмет: стороны намерены продать и купить квартиру.
  3. Подробное описание приобретаемой квартиры: адрес, год постройки дома, материал, площадь, число комнат, этаж и другие данные.
  4. Основную часть: сроки, стоимость, задаток, гарантии, санкции.
  5. Условия оформления основного соглашения, по нему покупатель получит в собственность квартиру, ее полную цену.
  6. Период действия предварительного договора, в течение которого будет подписан основной ДКП и квартира передана в собственность покупателя. При отсутствии этого пункта период составляет один год по п.4 ст. 429 ГК.
  7. Инструменты гарантии основной сделки (аванс, судебный порядок, материальная ответственность, задаток).
  8. Права и обязанности.
  9. Как разрешаются споры.
  10. Адреса регистрации, телефоны, ФИО и подписи сторон (представителей).
  1. За несовершеннолетних лиц возрастом до 14 лет ПДКП квартиры или доли в квартире обязаны подписывать от их имени лишь их родители, опекуны или усыновители.
  2. Лица, возрастом от 14 до 18 лет имеют право ставить подпись на ПД и ДКП доли в жилплощади, однако лишь с письменного разрешения родителей, попечителей или усыновителей.
  1. Точная дата оформления основного договора. При этом, сделку допускается осуществить раньше указанной даты, но при задержке исполнения договора продавцом, покупатель сможет привлечь его к ответственности.
  2. Подробные параметры квартиры, с отображением адреса, этажности, числа комнат и т.д.
  3. Стоимость квартиры, обозначенная цифровым значением и прописью.
  4. Алгоритм осуществления расчетов.
  5. Процедура получения права владения жилплощадью.
  1. Если разрыв ПД выполняется по инициативе Покупателя, задаток ему не будет возвращен.
  2. Если инициатором расторжения ПД становится Продавец, то он возвращает задаток в удвоенной величине.
  3. При прекращении ПД по обоюдному согласию контрагентов, Продавец возвращает полученный задаток (ст. 381 ГК РФ).

При заполнении ПД для реализуемой по частям квартиры требуется учитывать характерные особенности такой сделки. Во-первых, потребуется определить действительную величину доли Продавца. А если продавцом еще является несовершенное лицо, то в этом варианте процедура оформления ПДКП квартиры без юридического сопровождения станет весьма затруднительной для Продавца.

Надо отметить, что при оформлении ПДКП квартиры, предоплата не относятся к непременному условию соглашения. Требуются ли добавочная гарантия для обеспечения обязательств по ПД определяется сторонами. Однако, надо иметь ввиду, что при отсутствии таких платежей, ДКП жилья не обладает никакой защитой и может запросто быть расторгнутым без каких-либо последствий.

Предварительный договор купли продажи квартиры с авансом (образец) в 2022 году

В соглашении, предваряющем основной договор, в большинстве случаев указывается сумма, передаваемая продавцу в счет будущего платежа. Средства вносятся в качестве аванса или задатка. Авансовый платеж менее выгоден для покупателя. При расторжении сделки до заключения основного договора сумма возвращается покупателю без дополнительных обязательств.

  • При составлении предварительного соглашения применяется форма, соответствующая окончательному договору. Исполнение условия позволяет избежать признания его ничтожности. Договоры по сделкам о продаже недвижимости заключаются в письменном виде (ст. 550 ГК РФ).
  • В документе отражают подробное описание объекта, позволяющее точно его идентифицировать. Если соглашение сопровождается внесением аванса в форме задатка, указывают его точное назначение как часть платежа по сделке.
  • Расторжение договора по вине любой из сторон влечет финансовые потери – санкции, предусмотренные законодательством.

Задатком признается сумма, переданная стороне в счет обязательных платежей по договору (ст. 380 ГК РФ). Передача суммы является признаком заключения договора. Операция, подтверждающая передачу задатка, должна быть оформлена в письменном виде. Особенности использования задатка:

Объем сведений, содержащихся в предварительном договоре, превышает состав данных основного договора. Кроме существенных условий, документ должен содержать положения, определяющие порядок составления основного договора и санкции за нарушение условий предварительного соглашения.

Обеспечительная функция задатка не реализуется в договорах, действие которых наступает с момента государственной регистрации. Условие о задатке, включенное в основной договор купли-продажи квартиры, не реализуется, если средства внесены до регистрации права собственности. Передача средств признается авансом.

  • штрафные меры при нарушении условий договора;
  • крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
  • описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
  • требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
  • иные условия.

Предварительный договор сделки купли-продажи недвижимости составляется в письменном виде в двух экземплярах по одному каждой стороне. В нем обязательно прописываются характеристики продаваемого жилья и все условия, которые будут впоследствии перенесены в основной договор, в том числе цена квартиры.

  • информация о сторонах сделки с указанием сведений в соответствии с паспортами. Допустимо заполнить не только паспортные реквизиты, адрес по прописке, но и адрес фактического проживания, контактные телефоны;
  • предмет соглашения – квартира с ее точными характеристиками на основании официальных документов, которая будет впоследствии предметом основного договора;
  • цена жилья прописывается в предварительном договоре полностью;
  • информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, а также данные о выписке из ЕГРН. Рекомендуется сверять реквизиты продавца с этими документами, а также обращать внимание на обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру. Такие сведения можно увидеть в разделе выписки из ЕГРН;
  • права и обязанности сторон с указанием сроков их исполнения. Это, в первую очередь, касается порядка передачи квартиры, чтобы избежать ситуации, когда продавец их затягивает. Предварительным договором могут быть установлены штрафы при неисполнении обязательств любой из сторон;
  • срок заключения основного соглашения с фиксацией конкретной даты или периода, в течение которого основной договор может быть подписан сторонами. Срок может быть установлен любой по договоренности участников сделки. При его отсутствии Гражданский кодекс в п. 4 ст. 429 обязывает стороны заключить основной договор в течение одного года от даты подписания предварительного.
Читайте также:  Получение налогового вычета при покупке квартиры в 2022 году

Поэтому все моменты должны быть зафиксированы в предварительном договоре. Задаток же является одним из способов гарантии совершения купли-продажи квартиры. Обычно его сумма составляет в пределах 5-10 процентов от общей цены квартиры, она обязательно прописывается в предварительном соглашении и является авансом, учитываемом при окончательном расчете.

Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.

  • в связи с обстоятельствами, указанными в договоре, если они допускают расторжение по инициативе одной из сторон;
  • по обоюдному согласию в любых случаях;
  • по решению суда в случае нарушения условий, указанных в п. 2 ст. 450 ГК (нарушение существенных условий и иных случаях, указанных в нормативном акте либо самом договоре);
  • при существенном изменении условий, в которых находились стороны в момент заключения договора (при отсутствии договоренностей также потребуется судебное решение).

Законодательство не определяет понятия «предварительный договор» или «договор о намерениях», что порождает правовые коллизии на практике в связи с тем, что договаривающиеся стороны часто совершают письменные сделки, поименованные именно так. Некоторую ясность в этот вопрос в части предварительных договоров купли-продажи недвижимости внес Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54. В частности, п. 8 указанного постановления определяет, что при рассмотрении соответствующих споров в судах последним надлежит рассматривать такие договоры, как договоры купли-продажи будущей (той, что будет создана или приобретена в будущем) недвижимости, содержащие условие о предоплате. Соответственно, к предварительному договору о продаже недвижимости применяются нормы главы 30 Гражданского кодекса при наличии условия, подпадающего под действие ст. 487 о предварительной оплате.

  • дата составления и подписания документа (могут быть и разными, что также должно отражаться в документе);
  • данные сторон, в т. ч. данные удостоверения личности, указание места жительства, даты рождения, наименования либо Ф. И. О. (в зависимости от категории каждой стороны);
  • указание на намерение в будущем совершить сделку по покупке-продаже недвижимого объекта (заключить соответствующий договор);
  • подробное описание предмета договора и будущей сделки (адресные данные, данные кадастрового учета, технические данные и т. п.);
  • описание правоустанавливающих документов, подтверждающих правомочия стороны, в будущем выступающей продавцом;
  • цена сделки (стоимость объекта);
  • сроки подписания непосредственного договора купли-продажи;
  • порядок расчетов по договору (сроки внесения задатка, иных денежных сумм, способ их передачи) и иные условия по усмотрению сторон.

На практике оснований для расторжения подобных договоров может быть множество — от значительного изменения цен на рынке недвижимости в период между заключением предварительного договора и моментом подписания основного до банальной финансовой несостоятельности будущего покупателя.

  • Размер задатка определяется сторонами. Наиболее распространенной величиной задатка является сумма, соответствующая 10-15% от договорной стоимости сделки.
  • Сделка покупки недвижимости может не состояться по инициативе продавца. Отказ от исполнения договора возможен только при возврате задатка в двойном или ином размере, предусмотренным документом.
  • При отказе от приобретения имущества покупателем задаток остается у продавца.
  • Виновная за неисполнение обязательств сторона должна погасить полученные второй стороной убытки.

Отказ в заключении основного договора на основании предварительного соглашения позволяет стороне, чьи права нарушены, наряду с возвратом задатка обратиться в судебный орган с иском о принудительном заключении договора (ст. 445 ГК РФ). Для получения положительного решения необходимо:

Обеспечительная функция задатка не реализуется в договорах, действие которых наступает с момента государственной регистрации. Условие о задатке, включенное в основной договор купли-продажи квартиры, не реализуется, если средства внесены до регистрации права собственности. Передача средств признается авансом.

Объем сведений, содержащихся в предварительном договоре, превышает состав данных основного договора. Кроме существенных условий, документ должен содержать положения, определяющие порядок составления основного договора и санкции за нарушение условий предварительного соглашения.

Документом-основанием приобретения недвижимости служит договор купли-продажи. В рамках заключения договора часто применяется его аналог – предварительная форма. Целью составления предварительного соглашения является получение сторонами гарантий дальнейшего совершения сделки. Документ определяет основные моменты заключения сделки, права и обязанности сторон, срок заключения основного договора, внесение аванса или задатка.

Задаток при покупке квартиры

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

📃 Дaнныe o нeдвижимocти . B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaл oфopмлять cдeлкy, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя. B этoм eгo paзницa c aвaнcoм — aвaнc мoжнo пepeдaвaть бeз пиcьмeннoгo coглaшeния, oн тaкжe yчитывaeтcя в oбщeй cyммe oплaты, нo пpи oткaзe пoкyпaтeля oт cдeлки пpoдaвeц вoзвpaщaeт eгo. Oтличиe зaлoгa oт зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — тo, чтo гapaнтиeй выcтyпaют нe дeньги, a кaкoe-тo имyщecтвo. Нaпpимep, aвтoмoбиль или зeмeльный yчacтoк. Чтo выбpaть — зaлoг, зaдaтoк или aвaнc — пpи пoкyпкe квapтиpы — peшaть вaм.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Первое и главное требование к договору задатка – письменный формат – упоминалось выше. Другие правила оформления не отличаются от стандартных договоров. Они состоят в необходимости указания обязательных для подобных документов реквизитов и сведений, к числу которых относятся:

  1. Задаток стимулирует исполнение обязательства, но не заменяет его. А отступное фактически означает замену одного обязательства на другое и последующее добросовестное его исполнение.
  2. Задаток практически всегда намного меньше обязательства. Отступное, напротив, равноценно первоначальным обязательствам одной из сторон.
  3. Выплата отступного означает исполнение обязательств, поэтому исключает право на взыскание убытков. Любой сценарий развития событий с использованием задатка оставляет возможность обратиться в суд и взыскать понесенный ущерб.

Любое движение денежных средств, включая внесение или получение задатка, предусматривает отображение в налоговом учете. Поэтому имеет смысл рассмотреть основные правила налогообложения данной операции, когда в ней участвуют хозяйствующие субъекты – ИП или ООО.

  1. Стимулирование сторон выполнить взятые на себя обязательства.
  2. Защита интересов участников сделки, включая возможную компенсацию в виде удержания задатка продавцом или получения двойного размера задатка покупателем.
  3. Зачет суммы задатка в качестве частичной оплаты по основному договору.
  4. Доказательство намерений сторон заключить основную сделку, что становится важным аргументом, например, для заинтересованных третьих лиц.
Читайте также:  Подоходный налог при продаже квартиры в 2022 году

Существенным дополнением, которое содержится в п.4 указанной выше статьи, является возможность передачи задатка для обеспечения обязательств не по основному, а по предварительному договору. Это тем более важно, что именно предварительные договоры широко применяются в рамках оформления сделок с недвижимостью.

Задаток уплачивается в счет суммы, положенной продавцу за совершение основной сделки. Выплата задатка гарантирует, что в основном ДКП будут прописаны те же условия, что и в предварительном. О получении задатка (аванса) должна быть написана расписка. Размер выплаты стороны определяют самостоятельно.

Если квартира покупается с обременением ипотекой, составление предварительного ДКП обязательно. В договоре должно быть указано, что окончательный расчет производится за счет кредитных средств, полученных от банка. Обращаться в банк за выдачей кредита можно только после подписания предварительного соглашения.

В том случае, когда заключить простой договор купли-продажи (ДКП) сразу невозможно, но у сторон существует намерение совершить сделку в будущем, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Предметом такого соглашения является обязательство заключить сделку по продаже квартиры, на тех же условиях, которые были изначально закреплены.

  • задаток остается продавцу, если покупатель откажется от приобретения недвижимости; при этом, если продавец откажется продавать квартиру, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
  • аванс является только предоплатой, если договор не будет заключен продавец просто возвращает его покупателю.

При заключении предварительного ДКП, участники соглашения фиксируют свое намерение заключить основной договор на тех же условиях в будущем. Оформление данного договора не отражается на имущественных правах никаким образом. В соответствии со ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не договор купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

Виктор Юрьевич
Блогер, юрист. Жилищный юрист - отвечаю на вопросы ЖКХ.
Оцените автора
Бесплатная Юридическая Помощь на LAWgrupp.ru