Кто собственник здания возведенного на арендованной земле

Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Кто собственник здания возведенного на арендованной земле. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Строительство на арендованном земельном участке. Последствия

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Строительство на арендованном земельном участке

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Во взыскании арендной платы судья Оксана Кузьмина истцу отказала. Что касается участка с домом, то «Московия» утратила право распоряжаться им и требовать плату за аренду после того, как было зарегистрировано право собственности на первую квартиру.

Суды решили применить аналогию

ВС посчитал, что нижестоящие инстанции неправильно решили вопрос с землей, на которой стоят кафе и торговый центр: в отношении участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной подход, нежели с многоквартирными домами, прописанный в п. 3 ст. 552 ГК («Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости»).

Договор аренды не прекратил свое действие

Компания арендовала у подмосковного комимущества два участка, на одном из них построили многоквартирный дом, а на втором – кафе и торговые помещения. Когда арендатор перестал платить за землю, комитет обратился за долгом в суд. Три инстанции решили, что арендные отношения прекратились в обоих случаях, но Верховный суд нашел в них существенные различия.

Обществу «Московский шлифовальный инструмент» (далее — общество) по договору аренды в январе 2022 г. предоставлен в пользование расположенный в Москве земельный участок. Срок аренды — 49 лет. В соответствии с распоряжением префекта САО г. Москвы от 25.05.2022 согласована возможность строительства на данном земельном участке многофункционального делового центра, а также предусмотрена необходимость разработки разрешительной документации.

Суть дела

Судебная коллегия не согласилась также с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций относительно того, что истцом были предприняты действия для получения разрешения на строительство спорного объекта. Как указано в абз. 3 п. 26 постановления № 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Между тем в рассматриваемом деле у истца не было не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимых прав на земельный участок, а также согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки. А это значит, что отсутствие разрешения на строительство было не единственным признаком этой самовольной постройки, что не позволяет применять соответствующие положения постановления № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

Судебное разбирательство

Таким образом, суд первой инстанции, установив отсутствие прямого и определенного согласия собственника земельного участка на возведение на нем спорного объекта, правомерно пришел к выводу о недоказанности условий признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, приведенных в Обзоре судебной практики.

• оформить право собственности можно, если оно возникло до ноября 2022 года;
• если дом получен по наследству в любой период, но право наследника возникло до ноября 2022 года;
• также бесплатно могут оформить участок собственники, которые до ноября 2022 года получили участок на правах бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, подтвержденного документально.

Когда участок можно получить бесплатно и наоборот?

• объект находится в заповедной зоне или на территории культурного наследия;
• участок включен в госрезерв или существует запрет на передачу в собственность физическим лицам;
• существуют прочие ограничения согласно ЗК РФ, ГК РФ.

Запрет на оформление участка

1. Нахождение земли в долевой собственности СНТ. Для получения права на регистрацию нужно положительное решение общего собрания собственников.
2. Дом не достроен. Нет оснований для оформления земли до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Частные жилые дома

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2022 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Гараж

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Согласно этой статье, при продаже от продавца к покупателю перешел не только нежилой объект, но и право аренды участка, на котором он стоит. Если новых собственников несколько, то возникает множественность лиц на стороне арендатора, написала в своем определении экономколлегия. Кроме того, она подчеркнула, что договор аренды участка не предусматривает автоматического прекращения отношений после завершения строительства нежилого здания. Раз в случае деления земли появляются новые участки, то владелец здания вправе заключить и новый договор аренды на них, уточнил ВС.

Во взыскании арендной платы судья Оксана Кузьмина истцу отказала. Что касается участка с домом, то «Московия» утратила право распоряжаться им и требовать плату за аренду после того, как было зарегистрировано право собственности на первую квартиру.

Договор аренды не прекратил свое действие

ВС посчитал, что нижестоящие инстанции неправильно решили вопрос с землей, на которой стоят кафе и торговый центр: в отношении участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной подход, нежели с многоквартирными домами, прописанный в п. 3 ст. 552 ГК («Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости»).

Труднее дело обстоит с самовольным строительством. Встает вопрос, кому принадлежит право собственности на склад, построенный без надлежаще оформленного разрешения: арендодателю, т. е. собственнику земельного участка, или арендатору, построившему склад? Если в договоре аренды не прописана такая ситуация, то вопрос передается на рассмотрение суда, где еще не выработан единый подход. Но если еще и нарушено целевое назначение земли, то вообще, могут заставить снести такое сооружение.

Первым делом, найдя подходящий участок, необходимо понять, а можно ли будет построить на нем склад. Если целевое назначение участка не позволяет это сделать, не стоит сразу сбрасывать участок со счетов. В законе заложена возможность смены целевого назначения двумя способами: изменение вида разрешенного использования в рамках одной категории, и изменение самой категории.

Можно ли построить склад на арендованной земле?

Строительство склада на арендованной земле в плане получения разрешений и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Изначально необходимо оформить разрешение на строительство по всем правилам, присущим данному виду сооружений. Процедура зависит от того, будет ли возведенный склад отнесен к капитальным сооружениям. Практически на всех этапах потребуется подтвердить свое право на строительство на данном участке, что делается при помощи договора аренды, вместо документа, подтверждающего право собственности на землю. По окончанию строительства, склад сдается в эксплуатацию и на него оформляется право собственности.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Общие правила

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Виды разрешенного использования устанавливаются в градостроительном регламенте, который в свою очередь является составной частью правил землепользования и застройки (в качестве примера целесообразно привести Решение Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2022 N 1059 «О Правилах землепользования и застройки городского округа Тольятти», принятое после возникновения рассматриваемого спора).

Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду для эксплуатации зданий и сооружений, вправе возводить на таком участке объект недвижимости.

«Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду для эксплуатации зданий и сооружений, вправе возводить на таком участке объект недвижимости, если это допускает разрешенное использование земельного участка»

16 апреля

В Определении в качестве примера было приведено Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2022 по делу N А32-4932/2022-22/50, в котором суд признал право собственности арендатора земельного участка на самовольную постройку. При этом суд установил, что этот участок был предоставлен в аренду для эксплуатации зданий и сооружений и его целевое назначение в результате строительства самовольной постройки изменено не было. В судебной практике встречаются и другие подобные примеры (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2022 N Ф08-2820/2022 по делу N А32-20222/2022-31/416).