Покупка вторичного жилья на что обратить внимание 2022

В течение всего предыдущего года риелторы прогнозировали спад спроса и, как следствие, появление более дешевой недвижимости, но в итоге цены выросли в среднем примерно на 24%. И так может продолжаться бесконечно. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один – покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2022 года достигли пикового максимума.

Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.

Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2022 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2022 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.

Содержание

Что такое вторичное жилье

При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга. Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.

Большинство покупателей используют заемные средства, поэтому приобретаемый объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, быть зарегистрированным в ЕГРН, не иметь незаконных перепланировок. Фундамент здания и перекрытия должны быть каменными или бетонными. Износ здания не должен превышать 70%, окна, двери и крыша должны быть целыми. Ипотека возможна только в том случае, если квартира оснащена основными коммуникациями – водоснабжением, канализацией, электричеством, газом, системой отопления.

Покупка квартиры – серьезный шаг, поэтому необходимо подойти к ее выбору со всей ответственностью. Часто покупатель не может определиться, какой недвижимости отдать предпочтение. Попробуем разобраться, так ли страшна «вторичка», и на что следует обратить внимание при выборе жилплощади.

Среди недостатков такого жилья – более высокая, по сравнению с новостройкой, стоимость. В квартире может оказаться незаконная перепланировка или скрытые недостатки. Также стоит учитывать износ коммуникаций. Если дом был построен более 40 лет назад, то состояние электропроводки, стояков, труб, вероятно, оставляет желать лучшего. Если не проводился капитальный ремонт, то имеет смысл поискать другие варианты.

Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации. Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда.

Как купить квартиру на вторичном рынке в 2022 году: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
«Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
наличие и работоспособность дверей, окон;
наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2022 году

Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант. Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников. Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2022 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

Квартира продается дважды или даже несколько раз;
Сделка заключается по поддельным документам;
Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.

Осмотр состояния жилого помещения. Если опытный риэлтор знает, что нужно проверять при просмотре, то неопытному покупателю пригодятся полезные советы. Прежде всего надо посмотреть, соответствует ли планировка технической документации. Следующий шаг – проверка пола, потолка, стен на гладкость и наличие грибка. Также нужно убедиться в нормальной работе сантехники, батарей, электрической и газовой плиты. Стоит обратить внимание на состояние подъезда, придомовой территории, поинтересоваться наличием парковки.
Согласование цены. Когда продавец убедился в том, что с жильем все в порядке, пора приступать к обсуждению стоимости. Торговаться имеет смысл уже после осмотра помещения, когда можно сыграть на недостатках. Чтобы узнать, как рассчитать стоимость новой квартиры, стоит посетить специализированные сайты, изучить аналогичные предложения. Придется учитывать и сезонность: самые хорошие скидки обычно предлагают зимой.
Проверка всех документов – обязательный шаг, который поможет свести к минимуму риск потери денег. Прежде всего надо знать, какие документы проверять. Это паспорт владельца, выписка из ЕГРП (или свидетельство о праве собственности), правоустанавливающие бумаги, разрешение на сделку от супруга. Необходимо ознакомиться с технической документацией на жилье, изучить лицевые счета, подтверждающие отсутствие долгов за ЖКУ.
Внесение задатка. В большинстве случаев покупатель вносит аванс за понравившуюся квартиру. Передача денег оформляется соответствующим соглашением. В нем указывается сумма и полные паспортные данные участников сделки. Величина задатка может быть любой, но обычно это от 1 до 10%.
Заключение и регистрация договора купли-продажи. Стороны сделки могут как самостоятельно составить ДКП, так и сделать это с помощью нотариуса. После этого документы на регистрацию перехода права собственности передаются в Росреестр. Их можно предоставить лично, через нотариальную контору или подразделение МФЦ.
Передача квартиры и заселение. Фактически передача жилого помещения и переезд происходят, когда новый хозяин получает ключи и комплект документов на недвижимость (технический план, кадастровый паспорт и другие бумаги).

[expert_bq принято решение обратиться к риэлтору, стоит выбирать известные агентства с хорошей репутацией. Предварительно имеет смысл почитать отзывы о компании, поспрашивать знакомых, изучить документы, посмотреть, как выглядит офис. За услуги посредникам придется отдать от 1 до 10% стоимости жилья. Правда, грамотный агент по недвижимости может неплохо сбить цену.[/expert_bq]

«Важно посмотреть на цены конкурентов: уступки, вторичка, альтернативные застройщики, и убедиться, что стоимость квартиры в пределах рынка. Сейчас на смену быстрой инвестиции пришли долгосрочные вложения для сохранения денежных средств. Поэтому лучше покупать квартиры у надежных застройщиков, которые даже в непростой экономической ситуации достроят свои дома», – поясняет Яна Кадомцева, директор по продажам Полис Групп, Санкт-Петербург.

«Если же вкладываться в развивающиеся районы, то можно быть уверенным, что после развития инфраструктуры, а особенно возникновения станций метро/МЦД/МЦД, квартиры здесь будут дорожать куда более высокими темпами. Хорошим примером тому может служить коммунарка и похожие районы Новой Москвы», – добавляет Александр Дужников.

«Анализируя рынок, можно проследить смену трендов и различных тенденций, однако всегда остается что-то неизменное — комфорт проживания. В квартире должно присутствовать разумное распределение пространства на зоны, а комфорт и просторность всегда дают уют. Авторские планировки и прочие дизайнерские изыски – всегда выбор крайне малой аудитории, рассматривать такие объекты стоит с крайней осторожностью.

Как выглядит рынок недвижимости в марте 2022 года

И, возможно, это не предел. Некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты, а другие сократили срок по уже одобренным заявкам. Мы расспросили риелторов о том, какие сделки у них прошли в конце февраля — начале марта и какие настроения у покупателей и продавцов.

Сделки сейчас проходят так: 21 февраля мы забронировали квартиру, 24 февраля получили одобрение в ВТБ по госпрограмме — ставка 2,35% на весь срок кредитования. 1 марта утром ВТБ сказал, что больше не проводит сделки по господдержке. Но 2 марта банк сообщил, что до 5 марта готовы оформить клиентов, которые получили одобрение до 28 февраля. В срочном порядке мы согласовали сделку, сейчас ждем подписания договора долевого участия и кредитного договора.

Что со сделками. За последнее время у меня сорвались две сделки. Один клиент брал ипотеку в «Совкомбанке» под 9,5%, заявка уже была одобрена, но потом пришел отказ. Сейчас банк просто не выдает ипотеку, а в других банках она не менее чем под 15%. В итоге клиент отказался от покупки.

У другого застройщика клиент брал квартиру в семейную ипотеку в Сбербанке с отсрочкой платежа на год. Бронь была поставлена на 21 февраля. Готовились к сделке, но Сбербанк перед подписанием сказал о повышении процентной ставки. Клиент уже хотел отказаться, но застройщик сказал, что субсидирует ставку по броням, которые были до повышений. Ждем выхода на сделку и надеемся, что все получится.

Вторая сделка — продажа квартиры в Москве — на паузе. Мои клиенты — граждане Норвегии — планировали на вырученные деньги взять ипотеку в Норвегии и купить что-то там. У покупателя одобрена ипотека в Сбербанке с первоначальным взносом больше 50% от стоимости квартиры. Хотя Сбербанк повысил ставки, покупатель все равно хочет выйти на сделку. Трудности с нашей стороны: продавцы не могут прилететь из Норвегии и не понимают, как им теперь перевести туда деньги.

Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры.

отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением, срок ожидания ответа — 30 дней) (если продается доля в праве долевой собственности на квартиру);

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца/получателя ренты о согласии на проведение сделки с квартирой, если отчуждается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов — оригинал и копия; в случае, если продавец состоит в браке, но правом собственности на квартиру обладает только он, квартира не находится в совместной собственности (индивидуальная собственность), то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемая квартира не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экземпляров заверенных судом копий);

В 2022 году ожидается принятие законопроекта о статусе апартаментов. Он окажет влияние не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость, поскольку у граждан в собственности уже находится большое число апартаментов, подчеркнула Юлия Дымова из Est-a-Tet.

«Ранее для продажи квартиры без уплаты налога необходимо было ждать три года с момента владения объектом недвижимости. Это останавливало людей от покупки более комфортного жилья, так как иногда сумма налога соразмерна необходимой доплате. Теперь существенная доля семей сможет улучшить условия проживания», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Например, в Москве наиболее выгодными, по оценке искусственного интеллекта, останутся районы Северное Тушино, Теплый Стан, Восточное Измайлово, Коньково, Войковская (предполагаемый рост — 10-15%). В Московской области это районы Домодедово, Жаворонки, Щелково, Лайково, Сабурово-Юрлова (ожидаемый рост — 19-22%).

В выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) с 1 января 2022 года будут включать сведения о лице, которое проводило кадастровые работы, а с 1 февраля 2022 года – данные об аварийности дома. Кроме того, сейчас обсуждается возможность выдачи информации из реестра только с согласия собственника.

Однако здесь есть несколько критериев. Возраст детей должен быть до 18 или 24 лет (для студентов очной формы обучения), а площадь нового жилья – больше, чем проданного. В собственности не должно быть другой недвижимости, чья площадь составляет более половины от купленной. Кадастровая стоимость нового жилья не должна превышать 50 млн руб. Сделка по покупке нового жилья должна быть совершена не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Как продать квартиру в 2022 году: правила купли-продажи недвижимости

Когда выставите на сайт квартиру по цене, за которую её могут купить, не спешите сразу продавать – покупка может быть невыгодной. Лучше посмотрите, сколько звонков вызовет ваше объявление. Когда за сутки звонили больше десяти человек готовых купить жилье, цену можно повышать (но не слишком сильно). Когда поступило всего 1-2 звонка, но никто не захотел покупать квартиру – лучше снизить цену чтобы жилье смогли купить. Этот шаг снизит выгодность продажи для продавца, но позволит гораздо быстрее найти покупателя. Давно замечено, что для быстрой продажинедвижимости достаточно снизить её рыночную стоимость на 15%, и жилье оторвут с руками.

Принимаются во внимание и другие важные факторы, чтобы успешно продать или купитьнедвижимость. Чтобы не учитывать сотню рассматриваемых параметров, можно просто посмотреть, какие цены выставляют на квартиру с такими же, как у вас параметрами в вашем районе. Так гораздо быстрее и точнее разберетесь со средним показателем стоимости.

Помимо того, что составляется договор купли-продажи недвижимости, если покупатель передает продавцу задаток, должен быть составлен договор задатка. Задаток поможет в ситуациях, когда покупатель резко передумал вступать в сделку. Тогда деньги останутся продавцу в качестве компенсации. Если сделка расторгается по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Даже после подписания договорапокупки-продажи, недвижимость все ещё в собственности продавца. Чтобы квартира была переоформлена и доказать что её купили, нужно обратиться к МФЦ или Росреестр. Пошлина за эту услугу составляет 2 тыс. рублей, платят его люди, которые купили недвижимость. Через 9 дней получите выписку ЕГРН, где будет числиться новый собственник. Но за ней снова придется стоять в очереди.

Эксперты рассказали, на что стоит сейчас тратить деньги

По его словам, спокойно покупать жилье могут люди, которым для этого хватит имеющихся накоплений, однако таких всего 15—20%. В то же время Апрелев не исключает, что на фоне экономических санкций доходы россиян могут снизиться, а вместе с ними упадут и цены на недвижимость. «То, что будет строиться больше года, не имеет смысла сейчас рассматривать для покупки. Во-первых, риск недостроя. Во-вторых, если сейчас можно купить готовую недвижимость для использования и начать ею пользоваться, то в чем смысл вложить деньги и ждать потенциальной неопределенности?» — продолжил эксперт.

Он объяснил, что сэкономить на покупке квартиры в строящемся доме не получится. Дело в том, что накопленную сумму выгоднее положить на депозит под 20% годовых. За три года строительства это позволит человеку заработать больше, чем он смог бы сэкономить: покупая недвижимость на этапе котлована, он смог бы сохранить не больше 15—20% от ее стоимости. «На мой взгляд, нужно дождаться окончания военной операции и тогда будем понимать, в каком состоянии окажется рынок. Тогда будет можно рассматривать возможности инвестирования в недвижимость. Пока что инвестировать в строящееся жилье очень рискованно», — подчеркнул Апрелев.

«У меня есть предположение, что сегодняшняя ситуация может повлечь за собой рост цен, — говорит Вячеслав Егоров. — Мы ведь знаем, что любой ажиотаж способствует росту цен на недвижимость. Не исключено, что часть сделок на рынке будет приостанавливаться, но спрос на жилье будет расти». Если сделка проходит в цепочке, люди будут стараться осуществить ее как можно быстрее: продал одну квартиру — сразу купил другую. Главное, чтобы деньги не лежали в банке. А вот длинные сделки однозначно будут срываться, считает эксперт.

Ипотечные клиенты по таким ставкам не хотят выходить на сделки. Ситуация экономической неопределенности всегда вызывает у человека тревогу. Потом постепенно все успокаиваются. «Если в ближайшее время ситуация разрешится, всё нормализуется, войдет в свое русло, — полагает Александр Мальцев. — В моем понимании ситуация с ковидом была более тяжелой: сделки замораживались, отменялись, причем это происходило в течение длительного промежутка времени».

Александр Чернокульский, генеральный директор АН «Жилфонд» (Новосибирск) отмечает, что от сделок отказывается незначительная часть клиентов. На рынке недвижимости, в отличие от фондового рынка, всё спокойно, никаких потрясений нет.

«Действительно, часть клиентов отказываются от совершения сделок. Но таких случаев не много, не более 7% общего числа сделок, — уточняет Рим Хасанов, основатель и президент сети компании «Перспектива 24» (Уфа). — Во время каждого кризиса мы наблюдаем такое явление, когда от 5 до 10% клиентов отказываются выходить на сделку. Но люди, которые приняли такое решение, потом об этом жалеют. Покупатели — о том, что не успели приобрести квартиру по более низкой ипотечной ставке (как правило, впоследствии ставки повышаются). Продавцы — о том, что не успели продать по назначенной цене, так как после кризиса цены падают».

Взлетевший курс доллара заставил многих собственников задуматься: а продавать ли квартиру сегодня? А вдруг ее цена завтра взлетит на 10, а то и 20%? Как показал опрос в телеграм-канале «Циан для профи» , как рынок и клиенты риелторов отреагировали на последние события, четвертая часть респондентов (24%) ответили, что «клиенты берут паузу».

Крупнейшим агентом по выпуску ИЦБ в России является ДОМ.РФ. Его выпуски составляют более 90% всего рынка ИЦБ. Ипотечные облигации в России представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

По данным Investdunds.ru, на российском рынке существует более 140 различных фондов, инвестирующих в недвижимость и доступных для неквалифицированных инвесторов. Но инвестировать получится далеко не в каждый из них. Как правило, фонд собирает средства пайщиков под конкретный объект, а когда необходимая сумма собрана, закрывает прием средств до следующей сделки.

За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».

Также стоит проверить, на какой стадии находится строительство. Ближе к окончанию строительных работ покупатели недвижимости меньше рискуют. Для вторичного рынка наиболее распространены риски, связанные с документами: незаконная перепланировка, недееспособность собственника квартиры, банкротство владельца недвижимости, покупка квартиры по фальшивой доверенности, незаконная приватизация жилплощади и другие».

Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».

Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».

Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».

Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2022 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

Ключевым драйвером роста цен стало снижение ставок по ипотеке на фоне падения объемов текущего строительства. В ответ на пандемийные риски в 2022 г. Банк России резко снизил ключевую ставку до 4,25%. Одновременно правительство запустило программу господдержки девелоперов, в рамках которой ипотеку на первичное жилье можно было оформить по ставкам в районе 6%. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась, а объемы ипотечных сделок резко выросли.

Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости. В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору. Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.

Что будет с недвижимостью весной 2022 года: цены, ипотека и спрос на квартиры

Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.

Выставить на продажу キ продать. Всегда можно отказаться от продажи, но когда у вас уже будет покупатель, вы сможете понять, какой курс сейчас и сколько вы заработаете. А потом решить, что делать с деньгами от продажи: на какую валюту менять и в каких пропорциях. Тут главное — не хранить все яйца в одной корзине.

Аренда будет расти. Есть те, кто откажутся от покупки и будут арендовать — это повысит спрос, с одной стороны. С другой стороны, арендодатели поймут, что те 5% годовых, что им приносила сдача в аренду, ерунда. Нужно будет либо повышать цену примерно на 30%, либо не сдавать. Потому что сдавать и не зарабатывать смысла нет.

— Да берите. Апартаменты — хорошая история, они в аренде эффективнее квартир, хотя стоят дешевле. Там есть нюансы с пропиской, но, возможно, лет через пять их приравняют к квартирам и это будет уже неважно, а вы выиграете +20% только на этом решение. К тому же 9,6% — выгодная ставка.

Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать. Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.