Долевое строительство что нужно знать в 2022 году

Содержание

Долевое строительство: изменения с 2022 года

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения.

Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

Однако есть те, кто не должен вкладываться в компенсационный фонд, — это те, кто не привлекает деньги граждан для строительства, а строит на свои средства или работает со счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений.

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
Стоимость и порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

С 2022 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2022 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2022 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Еще с июля 2022 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы потеряла актуальность. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Второй – государственная/муниципальная собственность. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур и иного имущества осуществлялось в рамках соглашения с уполномоченным органом власти, договором комплексного развития территории (КРТ), то указанные объекты безвозмездно передаются застройщиком в государственную/муниципальную собственность и не будут входить в состав общего имущества. Порядок передачи таких объектов устанавливается соответствующем соглашением с органом власти или договором КРТ.

19) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, если такой объект будет входить в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса;

Комментарий портала ЕРЗ: юридическое понятие «малоэтажный жилой комплекс» очевидно вошло в противоречие с русским языком. Поскольку малоэтажными могут быть не только индивидуальные, но и многоквартирные дома. Совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов юридически надо было именовать «жилой комплекс индивидуальных домов».

межквартирные лестничные площадки;
лестницы;
лифты;
лифтовые и иные шахты;
коридоры;
технические этажи;
чердаки;
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

фирменное наименование (наименования) застройщика;
место нахождения застройщика;
режим работы;
номер телефона;
адрес официального сайта застройщика и адрес электронной почты;
ФИО лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика;
индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение (если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства);
сведения о государственной регистрации застройщик;
размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика;

Долевое строительство многоквартирных домов

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», договор участия в долевом строительстве подразумевает под собой соглашение, согласно условий которого застройщик обязуется построить МКД, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать дольщикам, а те, в свою очередь, уплатить обусловленную цену и принять данный объект.

Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства (ст. 19 ФЗ). Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства.

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2022), возможности осуществления уступки прав и ипотеке.

Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу. Ст. 20, ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлены требования к положениям, которые должен содержать вышеназванный документ.

Привлечение дольщиков к участию в строительстве МКД путем внесения ими определенных денежных сумм возможно только застройщиком. При этом им должны соблюдаться условия, установленные ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако и это не является достаточным, поскольку ему еще необходимо заключить соответствующие договоры с дольщиками и осуществить их государственную регистрацию (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2022 «О государственной регистрации недвижимости»).

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 2022 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ. Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2022 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2022 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

Ипотека, госпрограммы, стройматериалы, мигранты – что происходит в малоэтажном строительстве после 24 февраля

Руководитель Циан.Ипотеки Дмитрий Колыванов считает, что ставка на ипотеку поднимется до 25%, а такую обслуживать не сможет почти никто из заемщиков. Люди будут покупать дома только на собственные средства, и тем, кто сумел накопить, повезло: аналитики сходятся в том, что на фоне роста ставок по ипотеке стоимость недвижимости скоро упадет, хотя сейчас она дорожает: по информации ЦИАН, после решения ЦБ поднять ставку до 20% просмотры объявлений выросли в два раза

Малоэтажное строительство и раньше переживало плохие времена, и каждый раз люди думали: все, теперь мне никогда не построить дом, прощай, мечта. Но индивидуальное жилищное строительство выстояло и в 1998 году, и в 2008, и в 2022 годах. Люди строились и в пандемию. Нам еще предстоит понять масштабы происходящего сегодня, а пока FORUMHOUSE будет оперативно рассказывать обо всех новостях, которые касаются загородной жизни, о способах справиться с личными экономическими кризисами и экономичных технологиях строительства. Были бы яблони – будут и яблоки.

Все ведущие банки нашей страны заявили, что не будут менять ставки по кредитам, которые уже выданы населению. Это касается не только ипотечных кредитов, но и потребительских (именно на средства потребительских кредитов строились многие участники нашего портала).

Трудно делать прогнозы, когда ситуация меняется каждый день. Но многие аналитики уверены: сейчас взять ипотеку на старых условиях – все равно, что запрыгнуть в последний вагон поезда. Следующего поезда теперь не будет долго. И сейчас многим это хорошо видно.

Наша страна готовится максимально отказаться от импорта. Как сказал премьер-министр РФ Михаил Мишустин на совещании с вице-премьерами, создание собственных производств станет главным инструментом борьбы с зависимостью от импорта. Сейчас правительство работает на созданием экономики, которая будет самостоятельно закрывать все потребности страны. Ресурсы для этого в России есть, считает доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник Института научной информации по общественным наукам РАН Сергей Смирнов.

Новое в законах для домовладельцев в 2022 году

Многие юристы опасались, что в таком случае возникнут определенные правовые коллизии — например, один собственник блока в таунхаусе делает реконструкцию, а остальные страдают от ее результата. Однако в законе прописывается необходимость согласия на это остальных собственников, а «эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации» соседских домов, имеющих общие стены.

В 2022 году начинает действовать закон об упрощении оформления прав на старые дома (построенные до 14 мая 1998 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс РФ). Иногда жители и фактические владельцы домов, построенных еще при советской власти и в ранний постсоветский период, не могут легализовать свое жилье из-за правовых коллизий. Например, такой дом может числиться в документах колхозного или совхозного учета, в учетных документах БТИ — и этого недостаточно для того, чтобы доказать свое право на этот дом без суда. Бывает и так, что на руках у хозяев вообще нет ни единого документа, подтверждающего собственность.
Новый закон упрощает порядок оформления прав на такие дома и на участки, где они стоят. Правда, этот участок должен находиться в границах населенного пункта, а земли должны принадлежать государству или муниципалитету. Для признания права собственности нужно будет предоставить любой документ, который подтверждал бы факт владения жильем — начиная от старой справки из БТИ, заканчивая платежками за коммунальные услуги. А чтобы оформить землю под старым домом, нужно как минимум, чтобы дом еще на ней стоял (уполномоченные службы должны будут выехать на место и подтвердить этот факт). То есть снести бабушкин дом и оформить 15 соток под ним в собственность не получится.

Но это не значит, что право на участок вы утратите: вам всего-навсего нужно будет вновь поставить его на государственный кадастровый учет (причем ему присвоят новый кадастровый номер) и зарегистрировать свои права на него.

Как мы уже писали, на землях сельхозназначения, вид разрешенного использования которых определяется как 1.16 — «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» — строительство жилых домов запрещено. Но с 1 марта фермеры смогут строить для себя жилые дома на таких участках. Правда, есть ограничения: дом должен быть один, а строить его должен именно фермер на тех землях, которые использует лично он — то есть для себя. Этажей в таком «поместье» не должна быть больше трех, площадь не должна быть больше 500 квадратных метров, причем пятно застройки не должно превышать 0,25% площади земельного участка.

2022 год закроет некоторые законодательные лакуны в области строительства индивидуального жилья. Так, из «серой зоны» наконец выйдут объекты блокированной застройки (чаще всего это таунхаусы), действие закона о долевом строительстве должно распространиться и на строительство индивидуальных жилых домов. До 2031 года продлевают «дачную амнистию», а на землях сельхозназначения теперь можно будет строить жилые дома для фермеров. Большинство законодательных новелл начнет действовать с марта.

Также власти предлагают механизмы поддержки экономического сектора. Законопроект упрощает закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также особенности регулирования правоотношений в сфере осуществления страховой деятельности в Российской Федерации.

Напомним, сегодня ночью Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, благодаря которому государство может получить контроль над долевым строительством: «предлагается установить дополнительные полномочия Правительства Российской Федерации в области осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля, а также в сфере долевого строительства».

«Данный документ призван облегчить разрешительные и лицензионные процедуры, применение моратория на проведение проверок и тому подобное. Переводя на обычный язык, это означает, что застройщикам могут быть предоставлены некоторые поблажки, чтобы облегчить явно прогнозируемое перспективное ухудшение ситуации в стройотрасли в связи с текущей макроэкономической ситуацией. Тут не идет речь об усиление госконтроля — его и так уже достаточно, особенно, учитывая, что проектное финансирование строительства в подавляющем большинстве реализуется с привлечением госбанков. А вот послабления должны несколько облегчить ситуацию для застройщиков, а значит — и для покупателей квартир тоже», — комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

ДДУ в новостройке — что это такое

Кoмпaнии, зapeгиcтpиpoвaвшиe пpoeктныe дeклapaции дo вcтyплeния в cилy измeнeний, мoгyт иcпoльзoвaть дoгoвopы дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe дo 1 июля 2022 гoдa. To ecть ecли дeвeлoпep пoлyчил paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo дo 1 июля 2022 гoдa или зaключил пepвый дoгoвop дo этoгo cpoкa, вы cмoжeтe зaключить c ним ДДУ.

Baжнo! Пoдпиcывaть ДДУ co cтopoны зacтpoйщикa мoжeт гeнepaльный диpeктop кoмпaнии или лицo, нa кoтopoгo выпиcaнa нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть oт имeни гeнepaльнoгo диpeктopa. Ecли дoгoвop пoдпиcывaeт нe диpeктop, пoпpocитe дoвepeннocть. Ecли ee нeт, oт cдeлки лyчшe oткaзaтьcя.

Дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa peгyлиpyeтcя №214 Ф3 «Oб yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpныx дoмoв и иныx oбъeктoв нeдвижимocти и o внeceнии измeнeний в нeкoтopыe зaкoнoдaтeльныe aкты Poccийcкoй Фeдepaции». B дoкyмeнтe пpeдcтaвлeнo 27 cтaтeй. 1 июля 2022 гoдa вcтyпили в cилy измeнeния в зaкoн, кoтopыe пpaктичecки oтмeняют дoгoвop дoлeвoгo cтpoитeльcтвa.

3aкoнoдaтeльcтвo peгyлиpyeт фopмy дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe пpи пoкyпкe нeдвижимocти. Coглacнo тpeбoвaниям №214-Ф3, дoгoвop дoлжeн быть зaключeн в пиcьмeннoй фopмe и пoдлeжит oбязaтeльнoй гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Дoкyмeнт cчитaeтcя зaключeнным c мoмeнтa peгиcтpaции. Дoгoвop cocтaвляют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y дoльщикa, дpyгoй — y зacтpoйщикa, тpeтий xpaнитcя в Pocpeecтpe. Нa вcex экзeмпляpax дoлжны cтoять пoдпиcи, вce имeют paвнyю юpидичecкyю cилy.

Чтo влeчeт зaпpeт ДДУ c 2022 гoдa ? Фaктичecки для дoльщикoв ничeгo нe измeнитcя — oни тaкжe бyдyт плaтить дeньги и пoлyчaть ключи oт квapтиp, нo тeпepь дeньги вклaдчикoв бyдyт зaщищeны. Пpaвитeльcтвo oбъяcнилo, чтo бyдeт вмecтo ДДУ в бyдyщeм : экcpoy-cчeтa. Teпepь дoльщики бyдyт пepeвoдить дeньги нa cчeт в бaнкe, финaнcиpyющeм cтpoитeльcтвo, a зacтpoйщики пoлyчaт иx тoлькo пocлe тoгo, кaк пepeдaдyт нeдвижимocть в coбcтвeннocть. Ecли дeвeлoпep oбaнкpoтитcя, дoльщики пoлyчaт дeньги нaзaд.

После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.

И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.

Иначе говоря, новый законодательный акт ставит девелопера в практические то же самое положение, что и обыкновенных граждан, приобретающих жилплощадь в ипотеку — опираясь на стандартные ставки 10-10,5%, в течении трех лет производственного цикла застройщикам доведется переплатить порядка 30% от тела ссуды.

По всей вероятности, это один из самых актуальных вопросов, которые так беспокоят россиян. Однако четкого ответа на него пока что сложно дать — до конца не понятно, каким образом в целом будет функционировать схема финансирования, как будут себя вести застройщики при условии значительного давления.

Запрет аккумулирования вложений посредством жилищных сертификатов, формирования ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) — очередная превентивная мера, поскольку благодаря аналогичным схемам вкладчики не получают никаких конкретных гарантий во время приобретения недвижимости.

Кроме того, правительство будет вправе в 2022 году установить особенности применения штрафов и других санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Также будут определены особенности включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

С середины 2022 года российские застройщики работают по механизму эскроу-счетов (ст. 15.4 закона о долевом строительстве). Если раньше строительство шло за счет средств, которые застройщики получали от граждан, то сейчас средства граждан направляются на специальный эскроу-счет, открытый в банке, и воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи объекта. Если объект не сдан, то средства возвращаются гражданам. Само строительство ведется за счет кредитов, полученных от банков. Чем больше средств на эскроу-счетах, тем ниже может быть ставка кредитования. Застройщики не раз выступали за введение послаблений на распаковку эскроу-счетов.

«Мы слышим просьбы и предложения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Мне кажется, если мы найдем механизм, который на 100% обезопасит покупателя, наверно, можем еще раз попробовать подойти к этому снаряду. И не только к этому», — сказал Пахомов в своем выступлении на «Российской строительной неделе» во вторник.

Долевое строительство: изменения с 2022 года

Квартира на этапе строительства, а тем более проекта, может стоить гораздо дешевле, чем готовое жилье. Будущие жильцы заранее оплачивают свои квадратные метры — и таким образом вносят свою лепту в финансирование стройки. Это и называется долевым строительством.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

Документ разработали из-за разнообразия транспорта, в отношения которого размеры парковочных мест не установлены, в частности сельскохозяйственной техники, транспортных и технических средств для инвалидов. Новые требования относительно размера машино-мест должны будут соблюдать в том числе российские девелоперы при проектировании зданий.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу, но только до середины 2022 года. Федеральный Закон №175 предусматривает обязательное использование эскроу с середины 2022 года.

Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.

Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.

Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
Заключается договор долевого участия с дольщиками.
Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Речь идет об участках, которые были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет с 1 марта 2008 по 1 января 2022 года, но на которые до сих пор не зарегистрированы права собственности или аренды в установленном порядке. Здесь как раз ничего не продлевается: в 2022 году участкам прекратили присваивать временный статус, а их фактическим владельцам давалось 5 лет на регистрацию.

Эта новелла устранит «белое пятно» в законодательстве и защитит права собственников подобных объектов. Дело в том, что до сих пор по закону в жилищный фонд входили только три вида объектов — жилой дом, квартира и комната. Но объекты блокированной застройки, которые довольно популярны сегодня, в том числе и в Татарстане, обладали рядом свойств, которые одновременно причисляли их и к жилым, и к многоквартирным домам, по старой классификации. Так что их правовой статус был не определен.