ВС РФ: управляющая компания обязана оплачивать ресурсы для общедомовых нужд, даже если у нее нет договора с РСО, а все собственники помещений платят напрямую
- лицом, обязанным производить РСО оплату поставленных коммунальных ресурсов является, по смыслу Жилищного кодекса и Гражданского кодекса, исполнитель коммунальных услуг. Он же вправе требовать оплаты предоставленных коммунальных услуг от потребителей;
- по общему правилу УК приобретает статус исполнителя коммунальных услуг не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному ей с РСО. До указанного момента исполнителем коммунальных услуг является ТСЖ (если договор управления с УК был заключен органами управления ТСЖ и именно оно ранее выполняло функции исполнителя) или сама РСО;
- договорные отношения между водоканалом и УК отсутствуют;
- при этом если УК фактически управляет общим имуществом МКД, собственники помещений вносят ей плату за коммунальные услуги, а РСО выставляет счета за поставку соответствующего ресурса, то отношения между УК и РСО можно квалифицировать как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, а за самой УК признать статус исполнителя коммунальных услуг;
- однако в рассматриваемом случае — в отсутствие договора водоснабжения между РСО и УК – водоканал выставлял платежные документы именно потребителям (собственникам и нанимателям помещений), а не УК, и оплачивали эти счета тоже потребители непосредственно и напрямую, минуя счета УК;
- следовательно УК не является исполнителем коммунальной услуги, а значит, и оплачивать «общедомовую» холодную воду не обязана.
К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между водоканалом и УК по поводу взыскания с последней задолженности за услуги холодного водоснабжения на содержание общего имущества в многоквартирных домах (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 июля 2022 г. N 308-ЭС18-3279).
Расчет общедомовых нужд в 2022 году
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
К сведению! С января 2022 года в домах, где плата ОДН превышает нормативы или показания не могут быть определены по причине отсутствия счетчиков, жильцы могут оплачивать услуги по норме. Все излишние расходы оплачивает УК.
Кто должен платить ОДН: жильцы или управляющая компания
Тот факт, что без оплаты за квартиру и ЖК услуг не обойтись, понимает каждый. Кроме того, неоплата может привести к судебным тяжбам, заведению исполнительного производства и, в итоге, к выселению из жилья. Это связано с тем, что положения ГК РФ и ЖК РФ гласят о том, что каждый владелец обязан надлежащим образом содержать личное имущество и платить за содержание жилья.
Казусная ситуация возникла с того момента, когда правительством были исключены затраты по потреблению электроэнергии из общего перечня коммунальных платежей, которыми ведала УК, выделив отдельно подобные затраты. Касательно оплаты по показаниям счетчиков все ясно, но что делать с электроэнергией, потребляемой лифтами и используемой на лестничных площадках?
Общедомовые нужды (ОДН) с 1 января 2022 года
Нормативная база, на основании которой в настоящее время происходит начисление оплаты за ОДН включает:
Практика выделения отдельной строкой в квитанциях на оплату коммунальных услуг ОДН показала, что такая форма подачи информации вызывает массу нареканий со стороны собственников, которые: либо не знают, либо не понимают механизма расчета. В силу этого — работа управляющих компаний превратилась в бюрократический механизм по составлению ответов на бесчисленные жалобы потребителей и предоставлению расшифровок расчетов.
Учтя, что дополнительное информирование ведет лишь к росту социальной напряженности и отказу значительной части собственников оплачивать непонятные или «несправедливые», с их точки зрения, расходы на содержание общедомового имущества, Госдума РФ 29.05.2022 г. приняла Закон № 176-ФЗ который предусматривал «исчезновение» строки ОДН из квитанций на оплату с 01.07.2022 года.
Но, срок вступления Закона в силу был отложен Указом Президента РФ до 01.01.2022 года, ввиду нерасторопности госорганов, коммунальных служб, ресурсоснабжающих организаций к его реализации в планируемые сроки.
Поэтому, когда в строке ОДН они видят, что холодной воды в текущем месяце было потреблено в 3-4 раза больше, чем в предыдущем, они задаются вопросом: куда она делась?
Помимо перечисленных расходов энергоресурсов на ОДН они так же включают:
Расчеты УК с РСО при отрицательном объеме КР на СОИ
По мнению высшего арбитра, положения пп. «а» п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения об объеме коммунального ресурса, подлежащем оплате исполнителем в размере, равном нулю, в случае, когда величина Vпотр превышает за расчетный период величину Vодпу или равна ей, не исключают возможность перерасчета. Абзац 4 п. 25 указанных правил предписывает, что в договоре ресурсоснабжения устанавливаются порядок и сроки составления РСО и исполнителем акта сверки расчетов по договору ресурсоснабжения, а также форма данного акта. Акт сверки расчетов составляется не реже одного раза в квартал. По мнению судей, названная императивная обязанность РСО по составлению актов сверки расчетов установлена независимо от наличия в договоре соответствующего приложения (см. постановления АС ВВО от 09.02.2022 № Ф01-6446/2022 по делу № А31-8058/2022, от 06.02.2022 № Ф01-6443/2022 по делу № А31-9468/2022).
При этом в пп. «а» п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения прописано: если величина Vпотр превышает величину Vодпу или равна ей, объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении МКД за расчетный период (расчетный месяц), принимается равным нулю.
Расчет ОДН по электроэнергии в многоквартирном доме
Нормативное потребление электроэнергии является составляющей расчета ОДН и устанавливается региональными властями. Соответственно, понесенные расходы на электроэнергию сверх нормы лягут на карман управляющей домом организации.
Вычислив долю потребленной электроэнергии ОДН каждого собственника жилья, управляющая компания прибавляет ее к показаниям индивидуальных счетчиков, если они установлены, или к нормативу и указывает в квитанции за услуги.
Об учете отрицательных объемов ОДН в расчетах между УО и РСО за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества
Поскольку Правила № 354 в установленных ими случаях обязывают исполнителя коммунальных услуг производить перерасчеты объемов коммунальных услуг, потребленных в отдельных жилых помещениях в прошедшие расчетные периоды, результатом таких перерасчетов является соответствующее уменьшение или увеличение разницы в объемах коммунальных ресурсов, измеренных ОПУ и потребленных в помещениях в многоквартирном доме в том расчетном периоде, за который произведены перерасчеты.
Если условие о перерасчете объемов коммунальных ресурсов в договор ресурсоснабжения на ОДН не включено, управляющая организация или ресурсоснабжающая организация вправе требовать от другой стороны учета результатов таких перерасчетов на основании использования в расчетной формуле, приведенной в пп.«а» п.21.1 Правил № 124, достоверных сведений об объемах коммунальных услуг, потребленных потребителями в многоквартирном доме в конкретном расчетном периоде. Тем самым, сторона, требующая перерасчеты, обеспечивает определение обязательств управляющей организации перед ресурсоснабжающей организацией по оплате достоверных объемов коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Хитрости управляющих компаний
Статья 539 ГК РФ, посвященная договору энергоснабжения, подразумевает, что абонент (собственник или наниматель жилого помещения) должен быть подключен к сетям энергоснабжающей организации. То есть внутридомовые сети должны находиться в собственности или принадлежать ей на основании иных вещных прав. Заключение договора с каждым отдельным жильцом многоквартирного дома неправомерно
Фото: Depositphotos
В то же время жилой многоквартирный дом является единым объектом недвижимости, все инженерное оборудование которого, как правило, — элементы общей долевой собственности. Из этого следует, что в абсолютном большинстве случаев внутридомовые сети не могут являться «сетями энергоснабжающей организации», и заключение договора с каждым отдельным жильцом многоквартирного дома неправомерно.
Минстрой объяснил, как платить за общедомовые нужды
До 1 января 2022 года общедомовые нужды указывались в квитанциях отдельной строкой. Управляющие компании по-разному начисляли эти платежи, а нормативы никто не регулировал. В одном доме за свет в подъезде жильцы платили по 200 рублей, а в другом — по 1000 рублей.
- Снять показания общедомовых счетчиков.
- Посчитать объем услуг по индивидуальным счетчикам.
- Найти разницу между общим и индивидуальным потреблением.
- Сравнить разницу с нормативом.
- Если разница больше, между жильцами распределяется только норматив. Остальное оплачивает УК .
- Если разница меньше, жильцы платят только за фактическое потребление.
Обязан ли собственник нежилого помещения платить расходы за электроэнергию на общедомовые нужды
На основании вышеизложенного следует, что в силу закона обязанность по возмещению общедомовых расходов возложена на собственника нежилого помещения либо на обладателя вещного права, в данном случае на лицо, у которого нежилое помещение находится на праве оперативного управления.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 04.03.2022г. № 17462/13, Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.10.2022г. по делу № А65-2719/2022, Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022г. по делу № А49-8575/2022, Решении Арбитражного суда Пензенской области от 20.03.2022г. по делу № А49-267/2022.
Как произвести расчет ОДН по электроэнергии по установленному нормативу
Верхний предел начисленной за ОДН суммы ограничен нормативами, новые размеры которых должны принять во всех субъектах РФ к 1 июня 2022 года. Формулы для расчета ОДН по электроэнергии по нормативу будут представлены в статье.
В случае, когда объемы ОДН по электроэнергии превышают установленные нормативы, разница оплачивается исполнителем коммунальных услуг, в лице которого выступает УК, ТСЖ или иная организация, которой собственники делегировали права по управлению МКД.
ЖКХ в России
Расчет ОДН при наличии домового счетчика
При наличии домового счетчика объем общедомовых нужд (ОДН) может состоять из следующих четырех составляющих:
Таблица 2. Составляющие домовых нужд
1)
Реальный объем услуги на общие нужды дома за пределами квартир (в местах общего пользования, придомовой территории). Например, отопление лестничных клеток и подъездов, освещение подъездов и придмовой территории. Обратите внимание, что объем воды, используемый для мытья лестниц, обычно не входит в общедомовые нужды коммунальных услуг, а оплачивается отдельно по жилищным услугам.
2)
Объем, израсходованный в случае аварии. Например, разрыв трубы в подвале дома и большая утечка воды.
3)
Технологические потери в инженерных сетях дома.
4)
Объем, вызванный перерасходом (или недобором) внутри квартир, не имеющих индвидуальных приборов учета, расчет в которых происходит по нормативам, а не по индивидуальным приборам учета. Т.е. разность между нормативом и фактическим потреблением в квартирах без индвивидуальных счетчиков. Эта составляющая может быть как положительной (фактический расход больше нормативов), так и отрицательной (экономия в случае фактического расхода меньше норматива).
При наличии домового счетчика объем ОДН по водоснабжению, газоснабжению, электроснабжению и отоплению (за исключением случая по отоплению, когда во всех лицевых счетах нет индивидуальных счетчиков) рассчитывается по следующей формуле, которая соответствует формулам (11), (12), (13) постановления №354:
Vодн = Vдом – Vсчет – Vнорм – Vвычет , где:
Vодн – объем общедомовых нужд (на все лицевые счета),
Vдом – расход по домовому счетчику,
Vсчет – сумма объемов в квартирах по квартирным счетчикам,
Vнорм – сумма нормативов в квартирах без счетчиков,
Vвычет – некоторый вычет, который оплачивается по другой услуге,
Эта формула проста – нужно взять разность текущих и предыдущих показаний домового счетчика (Vдом) и вычесть из полученного объема суммарный объем потребленный в квартирах (жилых помещениях) и офисах, магазинах (нежилых помещениях на первом этаже), т.е. вычесть суммарный объем потребленный по всех лицевых счетах дома (жилых и нежилых), рассчитанный либо по показаниям индвидуальных счетчиков (если такие имеются) – это Vсчет, либо по нормативам (если индивидуальных счетчиков нет) – это Vнорм; кроме того, нужно вычесть также некую величину, называемую вычетом Vвычет – объем, который оплачивается отдельно вне рамок данной услуги.
В результате мы получим объем общедомовых нужд, в который могут входить все 4 составляющих, перечисленных выше – составляющие (1), (2), (3), (4) – но определить размер каждой из этих 4 составляющих мы не можем, можем лишь вычислить по указанной формуле сумму всех 4 составляющих.
Таблица 3. Примеры вычетов при расчете общедомовых нужд
а)
Объем воды или электричества, потребленный отдельно стоящими магазинами (павильонами), рядом с домом, которые подключены к инженерным сетям дома, т.е. данный объем учтен в расходе домового счетчика; если данный объем оплачивается такими отдельно стоящими магазинами по фактическому потребленному объему, измеренному по индивидуальному счетчику, то такой объем является вычетом и должен быть исключен из общедомовых нужд (он не должен быть оплачен лицевыми счетами дома, т.к. он уже оплачен магазином по договору с ТСЖ или УК)
б)
Объем слитой воды при отключении стояка, например, при замене батареи в одной из квартир, если такой сервис (отключение стояка и слив воды) оплачивается данной квартирой как отдельная платная услуга. В таком случае, данный объем слитой воды нужно исключить из общедомовых нужд, так как он уже оплачен полностью одной квартирой (одним лицевым счетом).
в)
При самостоятельном производстве горячего водоснабжения (при отстутствии центрального водоснабжения) вычетом по услуге холодного водоснабжения будет являться объем холодной воды, который был использован для производства горячей (подогрев воды). Действительно, данный объем следует исключить из общедомовых нужд по холодному водоснабжению, так как он будет оплачен по другой услуге – по услуге горячего водоснабжения
г)
В случае общего домового счетчика на теплоэнергию, которая используется как на услугу «отопление», так и на услугу „горячая вода (подогрев)“ (в случае самостоятельного производства горячего водонснабжения), домовой счетчик можно задать для услуги „отопление“ и сделать из него вычет на объем энергии, потраченной для производства горячей воды (рассчитанной по нормативу Гкал/куб)
В случае наличия домового счетчика по отоплению, когда во всех лицевых счетах нет индивидуальных счетчиков, используется следующая формула расчета ОДН (соответствует формуле (14) постановления №354):
Vодн = (Vдом – Vвычет) * Sодн / Sдом, где:
Vодн – объем общедомовых нужд (на все лицевые счета),
Vдом – расход по домовому счетчику,
Vвычет – некоторый вычет, который оплачивается по другой услуге,
Sодн – площадь помещений, входящих в состав общего имущества дома (мест общего пользования),
Sдом – площадь всех лицевых счетов + Sодн.
При этом расчет потребленного объема внутри i-го лицевого счета осуществляется по формуле (3) постановле-ния №354:
Vi = (Vдом – Vвычет) * Si / Sдом, где:
Si – площадь i-го лицевого счета. Сумма площадей всех лиц. счетов, сложенная с Sодн, дает Sдом.
Общедомовые нужды. Примечание 1
В случае отсутствия домового счетчика объем ОДН рассчитывается по нормативу и может быть только положительным. При наличии домового счетчика объем ОДН может быть как положительным, так и отрицательным. Отрицательный объем ОДН Vодн может быть только вследствие экономии, совершенной жильцами, у которых нет индвидуальных приборов учета и фактический потребленный объем у которых меньше норматива. Т.е. отрицательный объем ОДН может быть, только если четвертая составляющая ОДН отрицательна и по модулю больше чем сумма первых трех составляющих ОДН. (Смотрите таблицу 2 с описанием всех составляющих).
Общедомовые нужды. Примечание 2
Положительный объем ОДН распределяется согласно пункту 44 постановления №354 между всеми потребителям данной коммунальной услуги. Используется именно термин «потребитель», что можно трактовать, следующим образом: если лицевой счет относится к нежилому помещению, которое не отапливается и имеет отдельный вход с улицы (т.е. отапливаемые места общего пользования не используются собственниками данного нежилого помещения), то данный лицевой счет не является потребителем отопления, и ОДН по отоплению не вправе распределять на данный лицевой счет.
Отмечу, что иногда думают иначе и ошибочно распределяют ОДН на нежилые лицевые счета, не являющиеся потребителями данной коммунальной услуги, ссылаясь на статью 39 Жилищного Кодекса, которая предписывает всем собственникам нести бремя ответственности на содержание общего имущества. Думаю, это ошибочное мнение, так как объем потребленного ресурса по коммунальной услуге (тепловой энергии, воды, и т.п.) не является общим имуществом (общим имуществом является котел, система трубопроводов, общие помещения и т.п., но не сама тепловая энергия или вода), и содержание общего имущества относится к жилищным услугам, а не коммунальным, а ОДН в нашем случае является коммунальной услугой.
Общедомовые нужды. Примечание 3 (несправедливость закона)
Вопрос, который возмущает многих граждан: справедливо ли распределять положительный объем ОДН на всех потребителей (как с индивидуальными счетчиками, так и без них), в случае если ОДН фактически состоит только из перерасхода в квартирах без индвидуальных счетчиков (в которых фактический расход больше норматива)?
По моему мнению – нет, не справедливо. Логичнее было бы распределять объем ОДН в таком случае (т.е. перерасход) только по лицевым счетам без индивидуальных счетчиков, а лицевые счета с индивидуальными счетчиками должны платить строго по этим счетчикам и ОДН для них должен быть нулевым. Почему авторы постановления №354 допустили такую несправедливость?
Вероятно, потому, что определить объем только четвертой составляющей (перерасхода в квартирах без счетчиков) невозможно. Действительно, если есть реальные домовые нужды (первая составляющая) и/или была зафиксирована авария (вторая составляющая), то вычислить отдельно четвертую составляющую (перерасход) при наличии ненулевых первой и второй составляющей просто невозможно. Можно лишь точно вычислить сумму всех составляющих ОДН по указанным выше формулам, но отдельно каждую из составляющих – нет. Четвертую составляющую справедливо распределять только по лицевым счетам без индивидуальных счетчиков, но остальные составляющие – по всем лицевым счетам.
Но поскольку вычислить отдельно четвертую составляющую невозможно, авторы постановления №354, наверное, решили распределять общий объем ОДН по всем лицевым счетам. Однако, замечу, что для некоторых услуг, например, водоснабжения, общедомовые нужды практически всегда состоят из четвертой составляющей (перерасхода)! Первая составляющая (реальные домовые нужды) всегда нулевая для водоснабжения. Вторая составляющая (авария) случается редко. Третью составляющую (технологические потери) можно вычислить расчетным путем и, к тому же, она незначительна. А, вот, четвертая составляющая (перерасход) действительно может быть значительной для водоснабжения.
Таким образом, думаю, авторы постановления №354 не доработали закон, уравняв все услуги, а могли бы узаконить разное распределение по разным услугам. Например, ОДН по водоснабжению в случае отсутствия аварии в текущем месяце (при наличии акта об отсутствии аварии) распределять только по лицевым счетам без индивидуальных счетчиков, а ОДН по отоплению распределять всегда по всем потребителям. Подробнее о всех четырех составляющих ОДН – смотрите таблицу 2.
Общедомовые нужды. Примечание 4 (ошибка в законе)
Согласно пункту 47.а постановления №354 отрицательный объем ОДН должен быть распределен по всем жилым лицевым счетам, хотя единственная причина, по которой отрицательный объем ОДН может получиться – это экономия ресурсов жильцами в квартирах без индивидуальных счетчиков (где фактическое потребление меньше норматива). Т.е. справедливее было бы распределить отрицательный объем не по всем лицевым счетам, а только по тем, где нет индивидуальных счетчиков. Т.е. вернуть экономию только тем, кто совершил эту экономию. Однако, согласно постановлению №354 экономия в квартирах без индивидуальных счетчиков должна быть распределена по всем лицевым счетам, как имеющим, так и не имеющим индивидуальные счетчики. Это является нелогичным и несправедливым требованием закона, по моему мнению, и, скорее всего, сделано не намеренно авторами закона, а является непреднамеренной ошибкой закона.
Общедомовые нужды. Примечание 5 (ошибка в законе)
Согласно пункту 47.б постановления №354 отрицательный объем ОДН должен быть распределен по лицевым счетам так, чтобы суммарный объем по одному лицевому счету внутри квартиры (по индивидуальному счетчику или нормативу) и объема ОДН, приходящегося на данный лицевой счет, не был бы меньше нуля. То есть, отрицательный объем ОДН по лицевому счету может уменьшить размер платы по услуге только вплоть до нуля, но не менее. Т.е. полностью вся экономия (весь отрицательный объем ОДН) жильцам может быть не возвращена.
Таким образом, постановление №354 по непонятной причине ущемляет права собственников дома, так как позволяет управляющей компании заплатить поставщику услуги за объем в точности по домовому счетчику, а с собственников дома (с лицевых счетов) собрать большую сумму, и разность оставить себе в виде прибыли. Однако, такие случаи, все же редки (случаи, когда отрицательный объем ОДН, приходящийся на лицевой счет, по модулю больше объема, потребленного внутри квартиры по индивидуальному счетчику или нормативу), и величина разности, скорее всего, незначительна. Поэтому, вероятно, данное недоразумение в постановлении №354 является не намеренным, а непреднамеренной ошибкой.
Общедомовые нужды. Примечание 6
Распределение пропорционально площади лицевых счетов означает, что чем большего размера собственность (жилая квартира или нежилой магазин в доме), тем большая плата за общедомовые нужды. Данное требование постановления №354 коррелирует с Жилищным Кодексом РФ, согласно которому собственники квартир являются также и собственниками помещений, входящих в общее имущество дома, в доле, пропорциональной площади их квартир; а также при проведении собраний (голосований) собственников количество голосов у каждого собственника равно размеру площади их квартир (находящихся в собственности).
Общедомовые нужды. Примечание 7
Под площадью лицевого счета, которая используется при распределении ОДН, понимается именно общая площадь помещения (жилого или нежилого), и эта площадь для данного лицевого счета одинакова для всех услуг – и для распределения ОДН по водоснабжению, и для распределения ОДН по отоплению. Т.е. по моему мнению, ошибочно предполагать, что для распределения ОДН по отоплению нужно использовать отапливаемую площадь квартиры (которая может быть отличной от общей площади квартиры). Действительно, можно провести аналогию с количеством голосов собственников ТСЖ при решении различных вопросов: такое количество пропорционально размеру общей площади, находящейся в собственности (общей площади) согласно ЖК РФ, и оно одинаково при решении любых вопросов – как вопросов, касающихся ремонта крыши и озеленения двора, так и вопросов, касающихся отопления.
Коммунальные услуги на ОДН и стоимость содержания жилья
«11. Содержание общего имущества … включает в себя:
…
л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме…».
Пункт 29 Правил 491 устанавливает:
«29. Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату … расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме….
С 1 января 2022 года вступили в силу изменения, внесенные в ряд постановлений Правительства РФ (далее — ПП РФ). В том числе свершилось долго обсуждаемое включение стоимости коммунальных услуг (далее — КУ) на общедомовые нужды (далее — ОДН) в состав платы за содержание жилого помещения. Идея была сформулирована в законопроекте 500410-6, который в 2022 году был рассмотрен Государственной Думой РФ и благополучно принят в качестве федерального закона от 29.06.2022 N176-ФЗ (далее — Закон 176-ФЗ). Этим законом было предусмотрено включение стоимости КУ на ОДН в состав платы за содержание с 01.04.2022. Впоследствии указанная дата была изменена на 01.01.2022 федеральным законом от 30.03.2022 N73-ФЗ. Во исполнение норм перечисленных законов Правительство РФ постановлением от 26.12.2022 N1498 внесло ряд поправок в нормативные правовые акты (далее — НПА) жилищного законодательства, регулирующие порядок предоставления и расчета стоимости коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов.
Про начисление ОДН ресурсоснабжающей организацией
— определение РСО, как исполнителем коммунальных услуг, размера платы потребителей за коммунальные услуги в порядке, действующем в соответствующем расчетном периоде, а также выставление собственникам (пользователям) помещений в многоквартирных домах платежных документов на оплату коммунальных услуг;
С 1 июля 2022 года в связи с внесением изменений в пункт 44 Правил N 354 при предоставлении коммунальных услуг РСО распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения. Если такое решение собственниками помещений в многоквартирном доме не принято, объем коммунальной услуги (ресурса) в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, оплачивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на основании договора ресурсоснабжения, заключаемого с управляющей организацией в целях содержания общего имущества многоквартирного дома.
Решение проблемы ОДН
Поставщик ресурса при прямых договорных отношениях с потребителями выставляет счета на оплату напрямую жителям. При заключении договора с управляющей компанией счета выставляет последняя, причем плата за ОДН по такому договору для жителей не превышает нормативных значений. Казалось бы, для потребителей это решение всех проблем, однако в этой схеме, при ближайшем рассмотрении, больше минусов, чем плюсов.
Иными словами: соблюдение порядка оплаты, исправные приборы учета и вовремя переданные показания – вот решение проблемы ОДН.
Еще один актуальный вопрос наших читателей: имеет ли право поставщик электроэнергии выставлять счета за фактический объём ОДН? Ведь жителям выгоднее платить за ОДН не больше норматива, а такая схема применяется при выставлении счетов управляющей компанией…
Заключение прямого договора УО и РСО в 2022: жилые и нежилые помещения
Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.
Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.
