Передача денег при альтернативной сделке
Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор. Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.
Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец.
Преимущества альтернативной сделки
Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых « старая» и « новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.
Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.
Риски мошенничества при альтернативной сделке
4 500 000 – 1 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) — 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 * 13% = 195 000 / 4 = 48 750 рублей (на каждого члена семьи). Есть возможность и не платить налог.
Что такое альтернативная сделка? Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время.
Альтернативная сделка – все, что вам нужно знать о ней
- Риелтор. Без помощи специалиста провести обмен практически нереально. Процесс очень сложный и ошибка может стоить огромных денег. Риелтор будет контролировать всех участников, проверять договоры, историю объектов, движение денег. Качество целиком и полностью зависит от профессионализма этого человека.
- Мошенничество и обман. Чтобы уберечь себя от негативных последствий прислушайтесь к советам своего риелтора, но ни в коем случае к другим. Они представляют интересы своих клиентов, а не ваши.
- Потеря времени. Участники цепочки собираются медленно, а иногда и рассыпаются. Во время альтернативной сделки следует запастись временем и терпением.
- На первом этапе ищут покупателя для своей квартиры. Деньги, вырученные за площадь – это основа доходов. Продавец прибавляет собственные сбережения, для покупки нового жилья. Указывая свои намерения, покупатель дает задаток. Авансовый договор подписывается в среднем на 1 месяц. Длительность увеличивается (сокращается) в зависимости от договоренностей. Сложность, число игроков в сделке, рост или падения цен влияет на сроки. Давая аванс, покупатель страхует себя от риска потерять все деньги.
- После получения аванса продавец начинает поиск квартиры. Риелторы по-разному относятся к заблаговременному поиску жилья. Одни называют это пустой тратой времени, другие – дают возможность продавцам адекватно оценить свои возможности.
- Передают аванс за вторую квартиру. В контракте описывают причины, по которым его могут расторгнуть и потребуют вернуть аванс. Это, когда права продавца ограничены правами других лиц (дети, лица, имеющие ограниченную дееспособность).
- Стартует процесс купли-продажи. Составляется пакет документов на обе квартиры, происходят нужные проверки, готовятся договоры. Оговаривается место и время сделки, число ячеек и валюта. Происходит согласование, кто регистрирует договоры купли-продажи.
- Покупатель первой квартиры кладет деньги в депозитарную ячейку. Получает их продавец второй жилплощади. Чем больше участников, тем больше ячеек необходимо.
- Подписываются договоры купли-продажи и отдаются на регистрацию.
- Доступ к ячейкам продавцы имеют только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.
- Передача жилья от продавцов к покупателям составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от договоренностей. Конечная жилплощадь освобождается быстрее всего. Составляют акт приема-передачи жилплощади.
Закладка денег при альтернативной сделке
В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную. 2. Неравноценный обмен. Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора.
Теперь подробнее, по шагам. ШАГ-1. Покупатель арендует две ячейки в депозитарии банка (по количеству конечных получателей его денег). Продавец-1 арендует еще одну ячейку (для передачи своей доплаты). Банк подписывает с ними три договора аренды ячеек, соответственно, и выдает им три ключа от них.
Как закладываются деньги при альтернативной сдеке
Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок. Это – классика Основные варианты обмена таковы. 1. Равноценный обмен.
Ведь срыв одного из договоров (звеньев) может привести к разрыву всей цепочки. Только после прохождения экспертизы на чистоту квартиры и внесения аванса за альтернативную квартиру можно приступить к подготовке проекта договора купли-продажи недвижимости, организации и проведению непосредственно сделки.
Каким образом осуществляется передача денег при альтернативной сделке с 3 мя участниками
мне так нравится: у нас «серые ники» (Дмитрии, Анатолии, Владиславы, не риелторы и многие другие) так хорошо ориентируются по стоимости услуг, что прям поражает))
Товарищи, может вы будете кого-то конкретно рекомендовать, кто работает за данную стоимость?)) а то как-то не серьезно: вы называете одну стоимость- народ звонит и удивляется, мол чёй-та так много, на циане «Дмитрий» писал меньшую стоимость. )))
Добрый день. Деньги передаются «транзитом» минуя всех продавцов и покупателей в середине цепочки, а именно первым покупателем последнему продавцу с помощью ячейки. Это, если говорить о равноценности всех квартир. Но, если стоимость квартир разная, то используются дополнительные ячейки. Задача ПОЧТИ всех участников сделки сделать так, чтобы переходы прав собственности были зарегистрированы. В противном случае при приостановке регистрации где-нибудь в середине цепочки одним из участников сделки, приведёт к тому, что кто-то останется без денег и квартиры. В такой цепочке меньше всего рискует верхний покупатель. При неправильной организации условий доступа, нижний (тот кто забирает деньги из ячейки), может продать квартиру, но не получить деньги. Ещё важна правильная последовательность передачи ключей от ячеек и расписок. В общем не рекомендую Вам заниматься самостоятельно сделкой, иначе бы не обратились сюда за ответом.
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.
Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры
Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.
Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.
Особенности альтернативных сделок
Самые распространенные мотивы альтернативных сделок — приобретение жилья в новом современном доме, переезд в другой район, размен большой квартиры либо, наоборот, покупка на семью квартиры бОльшей площади после продажи нескольких квартир (комнат). Встречаются также случаи переезда из Москвы в Подмосковье с существенным улучшением жилищных условий.
Альтернативная сделка заключается при одновременной продаже нескольких объектов, и когда их продажа зависит друг от друга. Как правило, такие сделки долговременные и технически более сложные, вся сделка может «развалиться», например, одного недостающего документа у любого из участников.
Порядок действий при альтернативной сделке
Егор, т.к. разницы в последовательной сдлеки не вижу, сделка по срокам пройдет на 3 дня позже, чем без ипотеки. А так же связана рекомендация, т.к. на личном опыте знаю, так же была как Вы назвали«альтернативная сделка» через ячейку и никаких проьблем не возникло, документы по ипотечной квартире были выданы на 3 дня позже, но на ячейке никак не сказалось.
Условия относительно закладывания денег в ячейку будут оговорены в договоре и при получении документов из Росреестра, деньги сможете забрать (или на условиях, которые пропишите). А по ипотечной квартире, в день получения св-ва о праве собственности, Вы сразу едите в банк, предоставляете св-во о праве собственности и банк перечисляет на счет продавца средства, по распоряжению покупателя (т.е. по Вашему распоряжению). Пока Вы не предоставите в банк св-во о праве собственности, деньги банк на счет продавца не перечислит.
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.
• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.
Закладка денег при альтернативной сделке
После подписания договора купли-продажи осуществляется подписание договора аренды банковской ячейки. В момент закладки Продавец и Покупатель закладывают все денежные средства в банковскую ячейку вместе. Ключ от ячейки может быть один, а может быть два. Если их два, то один ключ отдают Покупателю, второй остается в банке. По договоренности сторон ключ может быть передан и Продавцу. Тот, кто хранит ключ берет на себя письменные обязательства передать ключ той стороне, которая получает при исполнении своих обязательств по договору доступ в ячейку. Некоторые банки предоставляют услугу хранения ключа, чтобы избежать споров между Продавцом и Покупателем. Если такой услуги в Вашем банке нет, Вы можете доверить хранение ключа специалистам агентства недвижимости под опять же письменное гарантийное обязательство.
Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.
Альтернативные сделки
Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок. Квартиры, которые реализуют на таких условиях, называются «альтернативными», а жилое помещение, которое покупают взамен, — «альтернативой». В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного («альтернативного») жилого помещения.
При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов. Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале 90-х – при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу. Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак.
ТОНКОСТИ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ
Больше 60% сделок на современном рынке недвижимости – это сделки, нацеленные на изменение имеющейся жилищной ситуации. Особенностью таких сделок является то, что продающему квартиру одновременно с продажей квартиры необходимо купить новую, куда он перепропишется и занесет свои собственные вещи. Подобная сделка носит название «альтернативная продажа». Поговорим о том, как обеспечить безопасную передачу денежных средств через ячейку в банке при проведении альтернативной сделки.
В альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны. Для удобства обозначим их Покупатель, Продавец и Альтернативщик и будем считать, что Альтернативщик приобретает новенькую квартиру за ту же стоимость, по которой реализует прежнюю. Альтернативщик не располагает своими наличными средствами для приобретения новой квартиры. При проведении альтернативной сделки покупка новой квартиры для Альтернативщика будет оплачиваться Покупателем. За это он получит квартиру Альтернативщика, Альтернативщику достанется квартира Продавца, а Продавец получит денежные средства Покупателя.
Все было бы очень легко, если бы отношения сторон можно было связывать между собой в договоре купли-продажи. Но это невозможно с юридической позиции. В действительности имеются два самостоятельных договора купли-продажи: между Альтернативщиком и Покупателем и между Продавцом и Альтернативщиком. Единственное, что косвенно связывает эти 2 договора, — наличные денежные средства Покупателя, которые он зарезервировал на период госрегистрации в ячейке банка, предназначающиеся для Продавца.
Стоит отметить, что к денежным средствам Покупателя Альтернативщику реального доступа нет, а Продавец получит доступ только при соблюдении условия госрегистрации двух переходов права на собственность по обеим сделкам.
Условия доступа к ячейке
Альтернативщику важно, чтобы произошли обе сделки сразу: продажа имеющейся квартиры и приобретение новой. Так как переход прав на собственность происходит не в момент подписи договора купли-продажи, а с момента госрегистрации (данные вносятся в ЕГРП), имеется вероятность, что в ходе госрегистрации (от 5 дней до месяца) одна из сделок или все сразу не пройдут регистрацию. В этой ситуации вполне может случиться, что по старой квартире переход случился, а по новой не состоялся (прежнюю квартиру Альтернативщик продал, а новую не приобрел).
Поэтому условием доступа к денежным средствам в ячейке банка для Продавца при проведении альтернативной сделки, кроме обычных условий (ключ и паспорт), является наличие следующих документов.
• Оригинал договора купли-продажи Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика.
• Копия договора купли-продажи Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя. Или выписка из ЕГРП, которая подтвердит право собственности непосредственно Покупателя на квартиру, которая принадлежала Альтернативщику.
Условия вполне могут быть изменены по договору сторон. В частности, доступом могут служить 2 оригинала прошедших регистрацию договоров купли-продажи по двум сделкам.
К ним вполне может добавиться расписка о факте получения денег Продавцом или обычная выписка из домовой книги, которая подтверждает факт перепрописки по квартире Продавца.
Так или иначе, условия доступа к ячейке при проведении альтернативной продажи – предмет переговоров, как и прохождение регистраций договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания расписок. Это так называемое «распределение артефактов», и при проведении альтернативной сделки такие переговоры лучше поручить специалисту.
«Этажи» № 5 (2022 год)
Фролов и партнеры
При альтернативных сделках часто выстраивается целый ряд квартир, при котором одна продажа зависит от другой. На риэлторском жаргоне его называют «цепочкой». Если одно из звеньев окажется не в порядке, то вся цепочка разрушится. Например, когда одна сделка признается недействительной, то такое определение автоматически применяется ко всем последующим сделкам. И чем длиннее цепочка, тем больше людей может пострадать от нечетности одного и неосторожности другого.
Не так часто и покупатели берут кредит в банке на покупку квартиры или готовы сходу заплатить всю необходимую сумму из своих накоплений. Поэтому 80% сделок с недвижимостью – это как раз альтернативные сделки.
