Статья 2
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Особенности признания права собственности на старые постройки
Сложность данной процедуры состоит именно в процедуре сбора необходимых документов, подтверждающих право собственности на старые постройки. За прошедшие с момента строительства данных сооружений годы документы нередко оказываются утеряны или уничтожены. Зачастую в связи с отсутствием надлежащих правоустанавливающих документов (а для каждого конкретного случая устанавливается различный состав документов) Управление Росреестра отказывает в государственной регистрации.
Однако именно этот способ легализации признан правильным судебной практикой.
Постановление Президиума ВАС от 25.09.2022 N 5698/12 по делу N А41-9398/11 сказано:
«Таким образом, у соответствующего правопредшественника общества «Агротехсервис» возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к обществу.
Следовательно, обществу «Агротехсервис» изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».
Использование приобретательской давности безусловно является одним из возможных способов признания права собственности на старые постройки, однако, следует отметить, что ее нельзя применить к большинству случаев. Так, она используется только в отношении несобственников, непрерывно владеющих имуществом на протяжении 15 лет, то есть она не применима в случае, если имущество передавалось между лицами, не являющимися правопреемниками.
Юрист Лебедев Антон Дмитриевич
1. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). Подробнее см. пункт 38 Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2022 г. N 25.
Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками (Обзор судебной практики ВС РФ № 4 за 2022 год от 20 декабря 2022 г.).
Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости
Следует отметить, что рассмотрение дела усложнилось тем, что Общество для осуществления достройки детского сада привлекло заемные денежные средства и обременило земельный участок ипотекой, а также в момент рассмотрения спора Общество было признано несостоятельным (банкротом) и объект незавершенного строительства был включен в конкурсную массу.
Администрация и Общество заключили договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования для строительства детского сада, Обществу выдано разрешение на строительство. На момент спора Общество возвело объект до уровня первого этажа.
Пленум ВС РФ о недвижимости
В первую очередь, в п. 38 постановления № 25 ВС по поводу государственной регистрации объектов недвижимости пояснил: «… По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе, до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».
«. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе, до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится». Т. е. если на участке земли возведён некий объект, он юридически признаётся объектом недвижимости, и право владения этим объектом возникает у хозяина участка. Но тогда регистрация как таковая начинает терять процедурный смысл, если факт собственности возникает без неё.
Являются Ли Недвижимыми Вещами (Недвижимостью) Здания И Сооружения Правомерно Возведенные (Построенные) До Введения Системы Государственной Регистрации Прав На Недвижимое Имущество И Сделок С Ним
Указанная практика органов местного самоуправления направлена на сохранение своего права собственности на землю, тогда как перед ними стоят другие задачи, связанные с устойчивым развитием территорий, как это прямо указано, в частности, в ст. 1, 8,18—28 ГрК РФ. Согласно п. 3 ст. 1 указанного Кодекса устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений. Таким образом, законодатель обязывает органы местного самоуправления обеспечить баланс интересов жителей в благоприятных условиях жизни и развитием предпринимательства, учитывая при этом, что благоприятные условия жителей обеспечиваются, в том числе, благодаря предоставлению предпринимателям возможности осуществления своей деятельности в виде оказания услуг или продажи товаров.
Статьей 51 ГрК установлено, что для строительства линейных объектов необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
§ наименование и реквизиты сделки, заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Являются Ли Недвижимыми Вещами (Недвижимостью) Здания И Сооружения Правомерно Возведенные (Построенные) До Введения Системы Государственной Регистрации Прав На Недвижимое Имущество И Сделок С Ним?
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Недвижимость (статьи и ответы на вопросы добавленные 31 марта 2022 года)
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, осуществление ими для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной (п. 86 Постановления Пленума N 25).
Если при совершении сделки было допущено злоупотребление правом, то есть осуществление своих прав с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, то в таком случае нарушается запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, и такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
Условия признания строений и сооружений объектами недвижимости
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2022г. №А43-19271/2022-12-644: по иску о признании права собственности на самовольную постройку в признании объекта недвижимостью было отказано на том основании, что: спорные объекты фактически были возведены из легких металлических конструкций, и не могут быть признаны недвижимостью. При этом было указано, что ссылка на наличие углубленного фундамента не имеет в данном случае определяющего значения, так как доказательств необходимости сооружения такого фундамента для возведения каркасных строений нет. Другим положением данного постановления, которое следует рассмотреть в рамках нашей темы, является указание на то, что вопрос об отнесении имущества к недвижимости должен разрешаться с учетом всех имеющихся в деле документов.
Из вышеперечисленной судебной практики можно выделить следующие технические критерии отнесения строений и сооружений к недвижимости, нашедшие свое отражение в Постановлениях арбитражных судов: капитальный характер строения, монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, характер работ по привязке фундамента к местности, подведение к нему стационарных коммуникаций. Наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания вещи недвижимой (как можно видеть из уже упомянутого Постановления ФАС СКО от 18.03.2022г.), также наличие данного признака должно быть объективно обусловлено. Определяющим признаком не является и проведение технического учета и инвентаризации строения. Оценка того, является ли объект недвижимым или нет производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. Основными доказательствами по таким спорам о соответствии объекта критериям недвижимости являются технические паспорта, технические отчеты, заключения экспертизы. На заключения экспертизы следует обратить особое внимание: она производится экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки и то, является она недвижимой или нет, и может оказать определяющее влияние на решение суда, являясь наиболее действенным способам защиты своих интересов.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Основания для государственной регистрации прав приведены в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в ред. законов от 18.12.2022 N 232-ФЗ).
В случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.
Государственная регистрация недвижимости
- право собственности, а также другие вещные права на недвижимость, сделки с ней. В перечень входят земельные участки, участки недр, здания и сооружения. Кроме того, в соответствии с этой нормой требуется регистрировать предприятие как имущественный комплекс, а также единый недвижимый комплекс, помещение, доли в правах собственности;
- ограничения и обременения, связанные с объектами. В этот перечень включается ипотека, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов исторического наследия и культуры, сервитут, а также аренда и найм. В последнем случае основания для регистрации касаются договоров, заключенных на год и более.
Если получен отказ, требуется изучить его мотивировку, основания должны соответствовать ст. 20 закона, предусматривающие перечень причин, если нарушены определенные требования. При этом, заявителю предоставлено право обжалования, которое предусматривают процессуальные особенности. Отказ может быть отменен судом.
Регистрация прав на недвижимость и сделок с ним
предмет недвижимости второго вида: самостоятельный пространственный физический объект, расположенный в границах земельного участка, на который могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц. Такой предмет определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости третьего вида и является “сложной вещью” (имущественным комплексом);
Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Эту цель можно определить как установление наличия оснований для внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации.
Недвижимое имущество: термин, виды, отличия
Кроме того, как указывает Пленум Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления от 23.06.2022 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Таким образом, для признания объекта недвижимостью необходима совокупность ряда признаков.
С 1 января 2022 года к недвижимому имуществу относятся также части зданий или сооружений (машино-места), предназначенные для размещения транспортных средств, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (обозначены соответствующей разметкой).
Для более четкого определения объекта недвижимости необходимо раскрыть его основные отличительные признаки.
Аналитика Публикации
Наконец, с принятием совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2022 и Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143 от 09.12.2022 N 143 подход арбитражных судов к решению вопросов о легализации объектов самовольного строительства стал предельно жестким, и признать право собственности на самовольную постройку в судебном порядке стало практически невозможным.
После этого предприятие инициировало обследование состояния строительных конструкций, проверку их соответствия санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности, и обратилось в муниципалитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Что вполне логично, на свое обращение предприятие получило отказ, обоснованный, в том числе, отсутствием разрешения на строительство.
Являются Ли Недвижимыми Вещами (Недвижимостью) Здания И Сооружения Правомерно Возведенные (Построенные) До Введения Системы Государственной Регистрации Прав На Недвижимое Имущество И Сделок С Ним?
Что касается результатов рассмотрения в судах дел об оспаривании отказов в государственной регистрации прав на временные объекты или на объекты вспомогательного назначения, то судами принимаются решения об отказе в удовлетворении жалоб заявителей на действия регистрирующего органа. При этом суды обосновывают свои решения тем, что данным отказом права собственника объекта никак не нарушаются, поскольку в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Факт того, что права на объект заявителя не подлежат государственной регистрации, не препятствует ему осуществлять свои права собственника.
Во-вторых, не подлежат государственной регистрации права на объекты вспомогательного назначения. Данные объекты выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и не являются отдельным объектом гражданского оборота. Например, железобетонный забор, огораживающий административное здание. В качестве другого примера можно также привести блочный пункт на газопроводе высокого и среднего давления к малярно-сушильному отделению, который предназначен для автоматического поддержания заданного выходного давления на газопроводе, автоматического отключения от подачи газа, а также для очистки газа от механических примесей.
