Покупка квартиры с перепланировкой риски

Содержание

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Настоящая Долинская правда

2. Можно ли быть мне уверенным на 100%, что эта перепланировка может быть узаконена мной? Почитав в интернете материалы на эту тему, я вижу для себя какой-то мягко говоря гемморой, в том плане, что потребуется разрабатывать индивидуальный проект в МНИИТЭП, обследование моей квартиры, квартиры этажом ниже, квартиры этажом выше.

Естественно каждый случай уникален, а теоретических задумок может быть больше, чем воплощенных идей. Однако специалисты выделяют лишь два типа перепланировки: так называемая простая – по эскизу и по проекту.

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Одним из них является неузаконенная перепланировка, не соответствующая тому, что указано в техпаспорте. Чем может грозить данная проблема и какие могут возникать последствия покупки такого жилья? Рассмотрим данный вопрос подробнее в этой статье.

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Риски, связанные с покупкой квартиры с перепланировкой

  1. Заявление по установленному образцу.
  2. Обновленный план квартиры.
  3. Копию паспорта гражданина, который является собственником жилья.
  4. Технический паспорт.
  5. Копия соглашения о купле-продаже.
  6. Согласие в письменном формате от всех собственников квартиры.
Читайте также:  Нужно Ли Оформлять Садовый Дом Если Земля В Собственности

Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: в чем риски и куда общаться, чтобы узаконить

К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.

  • Получив разрешение, вновь обратитесь в БТИ для составления нового поэтажного плана.
  • Последним этапом является получение нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта квартиры в Росреестре.
    • расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
    • утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
    • снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
    • снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
    • объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
    • расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).

    Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить

    • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
    • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

    Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

    Особенности покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли риск результата

    Желание изменить свою жилплощадь возникает у многих, ведь каждый хочет иметь квартиру мечты. К счастью, на сегодняшний день такая возможность появилась, поскольку количество профессионалов, способных выполнить ремонт, растет с каждым днем. Мы уже ознакомились с теми изменениями, которые делать запрещено. Однако это не значит, что о перепланировке стоит забыть. Если вы покупаете квартиру с неузаконенной перепланировкой, то идеальным вариантом будет договориться с продавцом о том, чтобы он получил все разрешительные документы. Это условие можно указать в договоре.

    При покупке квартиры на вторичном рынке отдельное внимание нужно обращать на жилье в старых домах. Дело в том, что именно такая жилплощадь чаще всего подвергается каким-то переделкам, в том числе и незаконным. Очевидно, что купля такого жилья может стать источников проблем, а поэтому тщательно и предварительно все проверяйте.

    Как законно произвести покупку квартиры с перепланировкой: риски и подводные камни сделки

    Некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. В домах-«хрущевках» никогда не делались квартиры с открытыми кухнями, в них не бывает квартир-студий без несущих стен и т.п. Если возникают сомнения в планировке, можно попробовать осмотреть квартиры выше или ниже этажом. Их планировка должна быть идентичной.

    Читайте также:  Многодетные земельный участок хмао

    Несмотря на то, что проведение перепланировки должно быть предварительно согласовано с множеством государственных органов, не все собственники проводят такую работу и не отражают ее в технической документации на квартиру.

    Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

    В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

    Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

    Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, возможные проблемы, способы решения и советы риелторов

    Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости. В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи. Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

    • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
    • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
    • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

    Каковы риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

    У нового собственника при покупке квартиры в ипотеку с незаконной перепланировкой
    могут возникнуть сложности с банком. Он может отказать в выдаче кредита, так
    как при несогласовании перепланировки квартиру могут изъять госорганы. Или же
    обязать нового владельца в определенной срок оформить перепланировку,
    проведенную предыдущим собственником.

    Также есть шансы согласовать перепланировку как планируемую или задним числом.
    Сделать это можно при определенных условиях. В частности, если в процессе работ
    не проводились недопустимые мероприятия (например, балкон с жилой комнатой не
    объединяли), а также не изменялись несущие конструкции. Выполняются такие
    условия или нет проверит инженер автора проекта дома. Он придет в квартиру,
    чтобы оценить состояние несущих стен и составить свое заключение*.

    Читайте также:  Одн В 2021году Нормативы И Расчёт Общедомовых

    В чем состоят сложности и риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

    Согласно действующему законодательству, при желании произвести перепланировку в квартире первоначально нужно заказать техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки. Когда работы затрагивают несущие конструкции, то потребуется заказать проект перепланировки в специализированной компании, состоящей в СРО.

    1. Договор купли-продажи может быть признан недействительным.
    2. Помещение может быть изъято в государственную собственность.
    3. Покупателя могут привлечь к административной ответственности.
    4. Риск продажи квартиры по заниженной стоимости для продавца.
    5. Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя оформить в ипотеку.

    Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой

    Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию. Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита. После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

    Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

    PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Хочется внести ясность, каких перепланировок стоит опасаться. При покупке жилья по ипотеке, рассматривать такие варианты квартир рискованно, ведь велика вероятность, что банк не одобрит этот выбор. А время, которое ушло на подготовку сделки, окажется потраченным впустую.

    В этом моменте таится главная опасность: если в результате комиссии, при перепродаже или случайно выяснится, что изменения, проведенные в жилом помещении угрожают безопасности дома, повлияли на надежность несущих конструкций или привели к другим неприятным последствиям, то обязательства по устранению обозначенных повреждений возлагаются на нынешнего собственника.

    Стоит ли покупать квартиру с незаконной перепланировкой

    Если покупатель получает все обязательства по узакониванию, то продавец фактически снимает с себя эти обязательства. Он продал квартиру со старой перепланировкой и не несет за это ответственности. Если незаконная перепланировка будет обнаружена, то платить штраф придется уже новому владельцу.

    Все зависит от того, знают ли о проделанных изменениях сотрудники БТИ. Если им этот факт неизвестен, то об остальном можно просто договориться с покупателем. В этом случае многие продавцы просто делают им скидку.

    Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

    Я недавно получала кадастровый паспорт на квартиру. Там на втором листе схема квартиры из БТИ. Перемерять никто не приходит. Как банк узнает о перепланировке?оценщика подбирает обычно покупатель, правильно я понимаю?

    Для того, чтобы верно взвесить трудоёмкость изменений при ремонте, а также провести оценку примерной стоимости сделки, риелторы пользуются услугами Департамента по перепроектированию. В этом случае они должны предоставить точные данные о виде ремонта и примерную цену оформления процесса.

    Виктор Юрьевич
    Блогер, юрист. Жилищный юрист - отвечаю на вопросы ЖКХ.
    Оцените автора
    Бесплатная Юридическая Помощь на LAWgrupp.ru