ВС РФ: управляющая компания обязана оплачивать ресурсы для общедомовых нужд, даже если у нее нет договора с РСО, а все собственники помещений платят напрямую
Если УК управляет многоквартирным домом, то даже в отсутствие договорных отношений она должна оплатить РСО стоимость коммунальных услуг, израсходованных на общедомовые нужды. Собственники помещений – даже при наличии договоров с РСО – оплачивать «общедомовые» коммунальные услуги не должны. Однако УК включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения.
К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между водоканалом и УК по поводу взыскания с последней задолженности за услуги холодного водоснабжения на содержание общего имущества в многоквартирных домах (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 июля 2022 г. N 308-ЭС18-3279).
Плата За Сои Мкд При Прямых Договорах С Рсо
Что такое ОДН сейчас не знаю, определения этому термину пока не нашёл. Плата за то, что мы добровольно предоставляем уже оплаченную воду и выставляем баклажки в подъезд.Вот если подходить к ОДН с прежней точки зрения, то в большинстве наших домов ОДН по водоснабжению вообще отсутствует, так как Конструктивные особенности домов не позволяют предоставлять такую услугу.( нет в подъездах ни трубной разводки холодного водоснабжения. Вы меня извините, но Вы не первая, кому народ не тот достался.Эти, с позволения сказать, Правила не народ придумал, народ с ними только мучается и не меньше Вас. Отсюда вывод: штраф не научит управляющего ДУКа или председателя ТСЖ лучше работать, а заберет у него деньги, которые он бы потратил на содержание ОИ.Реформа ЖКХ — это не лихорадочное кидание из крайности в крайность, какое наблюдается с 2022 года, когда основной организационный инструмент — это штрафы, коим хотят перестроить работу УК и ТСЖ, а на деле забирают деньги в виде штрафов неизвестно куда, залезая в карман опять же собственникам квартир. Поэтому надо говорить не только о воровстве в системе ЖКХ, но и законном рэкете.У нас не реформа ЖКХ, а однобоко выстраиваемая система контроля за низами,при том, что верхи (с ГЖИ и выше) реальной помощи низам не оказывают, а только наказывают (все кому не лень! Раньше (до г.) ОДН (разница между ОДПУ и ИПУ) ежемесячно получался разный, когда его можно распределить между собственниками МКД пропорционально их доле в ОИ.
Причем разъяснения могут быть даны одним и тем же должностным лицом, которое даже в отсутствие изменений тех или иных норм законодательства, по никому неизвестным причинам может неожиданно «передумать» и представить иные, противоречащие данным ранее, разъяснения.Рассматриваемым в настоящей публикации письмом от N 12368-АЧ/04 Минстрой разъясняет, что при расчете платы за КР на СОИ в многоквартирном доме (МКД) предусматривается включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов (холодной и горячей воды, электрической энергии и т.п.).Указанное мнение Минстроя представляется верным, поскольку применение разных площадей при расчете нормативов потребления КР на СОИ предусмотрено Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными ПП РФ от N 306 (далее — Правила 306).
Переход на прямые договоры собственников МКД с РСО
Согласно п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК РФ Прямые договора считаются заключенными со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме одновременно: с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По решению ресурсоснабжающей организации, регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца.
Соответственно, собственники могут указать любую дату заключения прямых договор в своем решении общего собрания. Жилищный кодекс не ограничивает в этом плане никак. Однако указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца по решению ресурсоснабжающей организации.
Расчеты УК с РСО при отрицательном объеме КР на СОИ
Снижение суммы задолженности на долю отрицательного значения ОДН не предусмотрено действующим законодательством. В случае возникновения в расчетном периоде отрицательной разницы между объемом коммунальной услуги, определенным исходя из показаний ОПУ, и суммарным объемом потребления коммунальной услуги непосредственно в жилых и нежилых помещениях МКД размер платы за коммунальную услугу для потребителей в жилых помещениях подлежит снижению вплоть до нуля только в этом месяце, оставшаяся же часть на следующий месяц не переносится (размер платы, подлежащей внесению в следующем месяце, не снижается)
Считаем, если УК не выступает в роли исполнителя коммунальных услуг по причине заключения РСО и собственниками помещений прямых договоров (независимо от основания для возникновения таких отношений, в том числе по инициативе самих собственников), в связи с чем приобретает у РСО только КР на СОИ, объем коммунального ресурса необходимо устанавливать с учетом положений п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения.
Минстрой — РФ отвечает на — вопросы о — переходе на — прямые договоры с — РСО
Минстрой РФ поясняет: среднемесячную величину обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения РСО определяет путём деления суммы обязательств УО по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать.
По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.
ОДН и прямые договора с РСО
В статье 157.2 ЖК РФ говорится о прямых договорах, которые собственники заключают с РСО, даже если в доме выбрана управляющая организация. Речь идет именно о коммунальных услугах. Следовательно, никаких прямых договоров с РСО на поставку коммунального ресурса быть не может.
Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.2022 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Особенности договоров поставки КР СОИ при прямых договорах
Рассмотрим некоторые аспекты применения проанализированных ранее норм, в том числе проанализируем, необходимо ли включать в договор управления положения о выплате вознаграждения членам и председателю совета МКД, что необходимо предусмотреть при приеме решения о выплате вознаграждения, что можно предпринять.
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.2022 г. № 491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ МЕЖДУ РСО И СОБСТВЕННИКАМИ В МКД
1) по решению ОСС ( п.7.1 ст.155 ЖК РФ). При этом внесение потребителем платы за КУ непосредственно РСО рассматривается как выполнение его обязательства по внесению платы за соответствующий вид КУ перед исполнителем и одновременно как выполнение обязательства исполнителя по оплате коммунального ресурса перед РСО;
Если потребители после заключения прямых договоров передают показания ИПУ в РСО, то поставщики обязаны предоставлять, в том числе с использованием системы, лицам, осуществляющим управление МКД, информацию о показаниях ИПУ ( ч.10 ст.157.2 ЖК РФ).
Законодательные изменения в сфере ЖКХ
- Основные базовые положения о ДУ, обязательные условия.
- Влияние гражданского законодательства на заключение и деятельность по договору управления.
- Особенности заключения договора. Организация работы с собственниками по подписанию договора управления.
- Начало деятельности по договору управления.
- Как правильно прописать характеристику объекта (МКД) в договоре?
- Особенности заключения договора управления по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации, возможные риски.
- Перечень работ и услуг по договору управления.
- Что необходимо отразить в договоре управления по вопросам капитального ремонта ОИ МКД?
- Порядок определения цены договора управления, варианты и их правовое обоснование.
- Как учитывать доходы от передачи общего имущества в управление третьим лицам?
- Индексация цены договора управления с учётом судебной практики.
- Контроль работы УО по договору управления, отчёт перед собственниками помещений.
- Прекращение действия договора управления.
- Примеры из судебной практики.
В 2022 году произошло множество изменений в сфере ЖКХ: поменялся порядок расчёта платы за коммунальные услуги, появилась возможность перейти на прямые договоры с РСО и вступило в силу Постановление Правительства РФ от 14 февраля 2022 года №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами».
Заключение Минэкономразвития на проект закона о прямых договорах РСО-собст МКД
Проектом акта также не учитываются особенности системы договорных взаимоотношений между собственниками многоквартирных домов, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. В документе не до конца проработаны вопросы предоставления коммунальных услуг по обращению с твердыми отходами (мусором): региональные операторы по обращению с твердыми коммунальными отходами включены в состав ресурсоснабжающих организаций, что противоречит действующему законодательству.
Декларируемая цель проекта акта — снизить количество неплатежей за поставленные ресурсы. Однако, комплексная оценка будущего регулирования выявила ряд положений в документе, которые не улучшат текущую ситуацию, и добавят сложностей организациям и гражданам.
РСО: прямые платежи и прямые договоры
В процессе обсуждения того же «Закона о лицензировании ЖКХ» экспертами высказывалось, например, такое мнение: «УО получит возможность отказаться от «нерентабельных» домов путём исключения их из перечня МКД в заявлении на выдачу лицензии». Что же получается? Есть «нерентабельные» дома? И их так много, что эту проблему обсуждают на федеральном уровне? И власти опасаются, что УО могут такие дома «бросить», а кто-то другой (вероятно, органы госвласти, местного самоуправления) вынуждены будут решать вопросы содержания и ремонта таких домов? А как же повальное воровство УК? Впрочем, «мелкие нестыковки» между реальным положением дел и навязываемой населению теорией легко теряются в мощном информационном потоке наших «честных» и «независимых» СМИ.
Таким образом, осуществление информационно-разъяснительной работы — очень даже рентабельное направление деятельности, способное высвободить существенные временные, финансовые, трудовые ресурсы различных подразделений компании.
Без посредников! Обзор закона о прямых расчетах в сфере ЖКХ в 2022 году
Какие обязанности предусмотрены в договоре, как будут производиться прямые расчеты в ЖКХ, последние новости говорят о том, что типовой договор уже разработан Минстроем и приведен в проекте соответствующего Постановления Правительства РФ.
В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2022 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?
Заключение прямого договора УО и РСО в 2022: жилые и нежилые помещения
При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.
Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.
Прямые договоры с РСО: разработан типовой договор управления
Вводится обязанность впускать в квартиру представителя РСО для поверки показаний счетчиков. Раньше, если человек не открывал дверь, ему просто пересчитывали плату по нормативным показателям. Фактически потребитель подпишет согласие пускать ресурсников в дом, что еще сильнее укрепляет позиции проверяющих сотрудников.
Есть еще одна новелла: если требуется демонтировать счетчик, нужно известить об этом ресурсоснабжающую организацию не менее чем за два рабочих дня. При этом демонтаж и установку нового прибора необходимо проводить в присутствии РСО.
РСО: прямые платежи и прямые договоры
Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.
3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.
Кто оплачивает сверхнорматив на сои в мкд
Сумма стоимости коммунальных услуг уменьшится на сумму ОДН, а сумма стоимости жилищных услуг, напротив, возрастет на эту же сумму. В чем отличие коммунальных ресурсов на СОИ от коммунальных услуг на ОДН С 1 января 2022 года холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, — это: • либо коммунальные ресурсы на СОИ (содержание общего имущества); • либо коммунальные услуги на ОДН (общедомовые нужды). Все зависит от способа управления МКД.
Конечно, это расходы, и за год далеко не малые. Эти ОДН распределяются на всех владельцев жилых площадей дома. Ранее коммунальная организация, в управлении которой находился дом, могла выставлять ОДН на электроэнергию путем вычитания потребленной энергии по индивидуальным счетчикам квартир и общедомовым показаниям.
