Проектная и фактическая площадь квартиры
Этой позиции придерживается также Суд Ненецкого автономного округа: в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определяли его условия. Императивные нормы закона или другого нормативного акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению, отсутствуют. В связи с этим на ответчика не может быть возложена обязанность по уменьшению цены договора, а истцу должно быть отказано во взыскании стоимости разницы отклонения условной (проектной) площади квартиры от фактической (Апелляционные определения Суда Ненецкого автономного округа от 05.09.2022 по делу N 4-Г-28/2022, от 03.07.2022 по делу N 33-75/2022г.).
Возможен и еще один вариант: в свои типовые договоры застройщик может включить условие о том, что не подлежат возврату денежные средства за объект долевого строительства, если его площадь по результатам обмеров БТИ окажется менее той (на 3%), что указана в договоре, то есть меньше проектной площади.
Такое условие, исходя из того же принципа свободы договора, некоторые суды считают вполне легитимным (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.08.2022 по делу N 33-5117), поскольку разница между проектной и фактической площадью квартиры является допустимой строительной погрешностью (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.03.2022 по делу N 33-2746/2022). Отметим при этом, что в случае уступки прав на объект гражданином новому приобретателю тот при выявлении расхождения между проектной и фактической площадью не сможет взыскать с гражданина суммовую разницу, так как он передал ему право в том объеме, что у него самого было (Кассационное определение Брянского облсуда от 13.10.2022 по делу N 33-3351/11).
В пользу застройщика также будет истолковано условие о том, что не изменяется цена договора как при увеличении общей площади по сравнению с проектной, так и при уменьшении, поскольку оно свидетельствует о соблюдении принципа равенства (Определение Свердловского облсуда от 23.07.2022 по делу N 33-8434/2022), несмотря на то что застройщик контролирует процесс строительства и вряд ли допустит возникновение отрицательной для него разницы в метрах.
А вот если в договоре указано на возможность осуществления перерасчета цены в случае расхождения между проектной и фактической площадями, то гражданин уже вправе требовать взыскания компенсации в свою пользу с застройщика, если фактически после обмеров БТИ площадь его жилья будет меньше (Определение Мособлсуда от 24.11.2022 по делу N 33-24067/11).
Некоторые суды, оценивая вышеуказанное договорное условие, приходят к выводу о его законности. К примеру, Тюменский областной суд посчитал, что оно соответствует принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 ГК РФ, не нарушает закон, поэтому оснований для взыскания в пользу гражданина с застройщика денежных средств в качестве компенсации расхождения площадей не имеется (Кассационное определение Тюменского облсуда от 27.10.2022 по делу N 33-4673/2022).
Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической
Это делается для удобства как самого проектировщика, так и застройщика, который будет работать по полученным бумагам. Все эти причины могут привести к тому, что полученная после застройки площадь будет больше или меньше той, что указана в проекте. Допустимые отклонения этого параметра стандартизированы в действующем СНиПе и не могут быть больше 0,4 кв.м.
После того как письмо составлено, его нужно отправить застройщику. Это можно сделать как лично, так и по почте. Стоит отметить, что если строительная компания никак не реагирует на претензию и не делает компенсационных выплат, то у человека появляется право обратиться в суд. Это — неотъемлемая часть практики защиты прав потребителя.
Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической
Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.
Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм. Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ. В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.
Общая площадь квартиры — что это такое
Право частной собственности распространяется только на то, что находится в этих пределах. В подобном случае неправомерно требовать оплату лишних неотапливаемых метров. Претензий по использованию этого пространства, естественно, не будет. Но помните, что следует не стоит не портить и не мешать общественному имуществу, чтобы не получить штраф.
Общая — абсолютно вся квадратура жилья . В жилую же засчитывают только помещения для проживания — спальни, гостиные и другие жилые комнаты. То есть туалет, ванная, кухня, гардеробные и все остальное не считается жилой площадью.
Фактическая и проектная площадь квартиры отличается: что делать
Если вы сомневаетесь в достоверности полученных обмеров, вы имеете право самостоятельно заказать независимый обмер. Для этого необходимо обратиться в БТИ (обмеры от других организаций не засчитают). Услуга будет стоить вам денег.
При строительстве кирпичных и монолитных домов могут возникнуть сдвиги в процессе монтажа стен. Малозначительное смещение стены увеличивает площадь одной и уменьшает площадь другой комнаты (или квартиры, если стена межквартирная).
Площади дома: общая, площадь застройки и другие
Наша читательница Евгения из города Волжска столкнулась с подобной ситуацией. Прав ли застройщик, пытаясь зачесть в общую площадь квартиры лоджию и соответственно потребовать оплаты данной площади, спрашивает Евгения. И будет ли прав застройщик, если скажет, что площадь лоджии учитывается, так как она остеклена?
1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
Площадь квартиры – какой она бывает
Ее значение будет всегда меньшим общей, иногда может отличаться даже вдвое. Жилая площадь квартиры включает в себя совокупный метраж всех комнат, предназначенных непосредственно для проживания граждан.
На этапе подписания договора со строительной компанией размеры будущей жилплощади могут быть указаны лишь согласно проекту будущей новостройки. Проектная площадь квартиры – это ее общий метраж, который включает в себя все помещения, относящиеся к квартире: и подсобные, и жилые. Указывается в технической документации застройщика.
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.
В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.
Приложение Г* (обязательное)
При размещении здания на участке с уклоном, когда невозможно определить принадлежность этажа по приложению Б*, определение этажности следует применять для каждой планировочной зоны этажа в отдельности. Для этого надо учитывать планировочную схему данного этажа и помещения, положение наружной стены помещения относительно отмостки и параметры естественной освещенности помещения.
Г.4* В общую, полезную площади здания не включаются: площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.
Приведенная площадь
Приведенная площадь квартиры — общая площадь квартиры, с учетом всех подсобных помещений, куда различные помещения входят с определенными коэффициентами. Например, балкон учитывается с коэффициентом 0,3, а лоджия — с коэффициентом 0,5 от их реальных значений. Так, балкон площадью 3 кв.м. войдет в приведенную площадь квартиры не как 3 кв.м, а как:
3 х 0,3 = 0,9 кв.м.
Лоджия, той же площади, т.е. 3 кв.м. войдет в приведенную площадь квартиры как:
3 кв.м. х 0,5 = 1,5 кв.м.
Понятие «приведенная площадь квартиры» использовалось при начислении коммунальных платежей и квартплаты. Потому что ясно, что с балконом — комфортнее, чем без него. И если общая площадь квартиры, что с балконом, что без, — одинакова, то почему человек, имеющий балкон или лоджию, должен платить такую же квартплату, как человек проживающий в такой же квартире, но в которой ни балкона, ни лоджии нет? С другой стороны, на балконе жить не будешь. И балкон, и лоджия — неотапливаемые помещения, так почему брать оплату за них, как за другие помещения квартиры? Именно потому, и балкон, и лоджию стали включать в приведенную площадь с коэффициентами.
Сейчас понятие «приведенная площадь квартиры» почти не используется, а чаще используется понятие «Общая площадь квартиры», из-за чего происходит определенная путаница.
Дело в том, что в зависимости от того, когда, в какие годы была сделка с недвижимостью, в правоустанавливающих документах указывали различную общую площадь квартиры:
- Без учета лоджий и балконов вообще, как будто их нет в квартире (даже если балконы и лоджии имеются);
- С учетом лоджий и балконов, учитывая балконы и лоджии с коэффициентами, то есть, «общая площадь квартиры» соответствовала «приведенной площади квартиры»;
- С учетом лоджий и балконов, считая их «как есть»: безо всяких понижающих коэффициентов.
Приведенная площадь доли квартиры — доля общей площади квартиры (в квадратных метрах), которая принадлежит собственнику комнаты, с учетом жилых и нежилых помещений квартиры.
Принято, что нежилые помещения квартиры (санузел, кухня, коридоры и проч.) распределяются между сособственниками квартиры пропорционально долям жилой площади.
Приведенную площадь каждого из участников считаем по формуле:
Приведенная площадь = общая площадь квартиры / жилая площадь квартиры х площадь комнаты, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности.
Что такое проектная площадь квартиры
Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.
Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади. В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.
Квартира одна, а площади разные
Как отмечает Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», понятие «общая площадь жилого помещения» используется в следующих случаях: для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, для определения цены договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, при предоставлении жилья по договору социального найма, при предоставлении ряда льгот (например, для расчета денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим) и т. д.
Если бы не отказ застройщика производить перерасчет, то, наверное, покупатель никогда и не узнал бы об упомянутых несоответствиях. Но перерасчета застройщик не сделал. И дольщик пошел в суд. В итоге выяснилось, что из-за этих нарушений в подсчетах покупатель переплатил компании 167,58 тыс. руб. Дольщик взыскал с продавца эти деньги, а также штраф за неосновательное обогащение.
Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной
Следовательно, если речь идет об уменьшении фактической площади квартиры относительно ее проектной площади, гражданин вправе предъявить застройщику требование о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
ПЛОЩАДИ ДОМА: ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ, ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ И ДРУГИЕ
- площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;
- площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;
- площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.
п.5. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа. Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.
Что такое площадь застройки? Проектирование и строительство
В городских квартирах, если подсчитывается общая площадь застройки, используют понижающие коэффициенты, которые равны 0,5 для лоджий, 0,3 — для террас и балконов. То пространство, которое находится при наличии внутриквартирной лестницы под ее маршем, учитывается в составе всего помещения, если высота его не ниже 1,6 метра.
В других районах, не относящихся к Подмосковью, рекомендуемая цифра коэффициента плотности не превышает 40 %. Нормами для Московской области регламентируются и размеры выдаваемых муниципальными властями земельных участков. На их величину влияет зона, где расположен участок и показатель численности населения.
