Вид и категория разрешенного использования земли
Если вы собираетесь возводить на участке земли с таким статусом жилой дом, то следует уточнить в местной администрации, возможно ли такое строительство. Ведь к сооружению необходимо подводить соответствующие коммуникации. Это может быть сопряжено с определенными проблемами, если участок находится вдалеке от границ населенного пункта. Если таких ограничений нет – можно смело строить дом и заниматься садоводством и огородничеством.
Любители загородной жизни часто объединяются в садоводства, которые существуют и работают, руководствуясь нормативными актами, регулирующими деятельность садово-огороднических и дачных объединений некоммерческого типа. Вид и категория разрешенного использования земли в рамках этих положений могут быть различными. В частности, это может быть садоводческое товарищество, потребительский кооператив или дачное партнерство. Использование земель сельскохозяйственного назначения предусматривает создание на них только садоводческого товарищества. А вот «дачники» вполне могут располагаться и на территориях населенного пункта. Стоимость участков в садоводческих товариществах обычно выше, чем в объединениях дачников. Это связано с тем, что они имеют более удобное транспортное сообщение, предполагается порой и наличие собственной, пусть и не особо развитой инфраструктуры. Да и вопрос о прописке в садоводческом некоммерческом объединении по существу решен.
Земля под дачное строительство или ИЖС
Если покупка земли для строительства собственного дома уже не просто мечта, а конкретная цель, нужно постараться найти оптимальный вариант по доступной цене. Вопрос требует тщательного рассмотрения и серьезного подхода, так как выбор участка с несоответствующим статусом может сопровождаться массой проблем, в том числе – неразрешаемых. Один из главных моментов, на которые нужно обратить внимание при приобретении участка – его категория и разрешенный вид использования.
Однако институт прописки по месту жительства – не более чем способ учета физических лиц, проживающих на территории Российской Федерации. В 2022 году Конституционный суд подчеркнул справедливость данного утверждения и предоставил гражданам право оформлять прописку на дачных участках, в том числе и расположенных на сельскохозяйственных землях. В этом случае в паспорте ставится отметка-штамп с указанием ближайшего к даче населенного пункта.
Садовый участок: используем в коммерческих целях
Имеющиеся в собственности земельные участки, которые выделялись под садоводческие и дачные цели, вполне возможно использовать в коммерческих целях. Постройка небольшого магазина, автомастерской или точки общепита, особенно, если участок расположен вблизи автотрассы, может принести хороший доход его владельцу.
Если на имеющемся земельном участке уже построен домик и владелец намерен им пользоваться в дальнейшем, надо произвести межевание участка: отделить жилую зону от нежилой застройки. К заявлению в органы местного самоуправления, которые занимаются земельными вопросами, следует приложить:
Могу ли я построить на земле под дачное строительство миниотель
Проблема может быть только в том, что в 250 метров водохранилище. Но если по ЗУ никаких обремений нет, тогда это никак не отразится. Но переводить ЗУ в другую категорию, на мой взгляд, надо, хотя это и отразиться сразу на земельном налоге (резко вырастет кадастровая стоимость).
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
(в ред. Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ)
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Земли под дачное строительство: категории, пригодные для дачного строительства
Рассмотрим, как выделяются земли населенных пунктов под дачное строительство. Будьте готовы к тому, что процесс достаточно хлопотный и по времени обычно занимает от 4-х месяцев до полугода, вам придется решить целый ряд вопросов. (См. также статью Вагончики на дачу: особенности.)
Стоит отметить, что если вы не зарегистрированы на дачном участке,то существует опасность, что при расширении городской застройки ваша дача пойдет под снос, поэтому возводить капитальное строение нет смысла, проще использовать дачные дома из блок-контейнеров, их легко возводить и при необходимости легко перевезти в другое место. (См. также статью Дачные домики из бруса: особенности.)
Коммерческая организация как собственник земельного участка под дачное строительство
Неоднократно предоставлялись коммерческим организациям земельные участки под дачное строительство и на территории Московской области (см., в частности, Постановления главы Одинцовского района от 19 декабря 2022 г. N 3694, 3695, 3696, 3697, 3698).
Однако с некоторых пор инвесторы-застройщики столкнулись с новой проблемой — муниципальные органы власти стали отказывать данным лицам в изменении вида разрешенного использования, а Федеральная регистрационная служба — в регистрации прав на земельные участки. Известны также случаи отказов Управления Роснедвижимости по Московской области в утверждении соответствующей землеустроительной документации. В обосновании отказов — толкование норм действующего земельного законодательства. По мнению названных структур, из буквального толкования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» — основного закона, регулирующего использование дачных земельных участков, можно сделать вывод о том, что правообладателями дачных земельных участков могут быть лишь граждане (физические лица) либо объединения граждан — некоммерческие организации в форме кооперативов, товариществ и партнерств. При этом ни один из законов, регулирующих земельные правоотношения, прямо не называет коммерческие организации в качестве возможных правообладателей земельных участков, предназначенных для дачного строительства или ведения дачного хозяйства.
Приведенная позиция муниципальных органов власти, Роснедвижимости и Росрегистрации, с точки зрения ее правового обоснования, представляется не бесспорной по следующим основаниям.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 213 ГК РФ).
Земельные участки, являясь объектом гражданских прав (ст. 128, ст. 130 ГК РФ), могут находиться в частной собственности как граждан, так и юридических лиц (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). Указанные нормы гражданского и земельного законодательства основаны на положении ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которой граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15 ЗК РФ).
Таким образом, согласно ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, п. 1 ст. 213 ГК РФ, ст. 15 ЗК РФ в собственности юридического лица могут находиться любые земельные участки, за исключением тех земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности в силу императивных норм-запретов Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов.
В силу прямых императивных указаний действующего законодательства не могут предоставляться в частную собственность и, соответственно, быть объектами сделок земельные участки, изъятые из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, также не предоставляются в частную собственность (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Закрытые перечни изъятых и ограниченных в обороте земельных участков закреплены в п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Оборот дачных земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 31 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Ни гражданским, ни земельным законодательством не предусмотрено прямого запрета или ограничения для коммерческих организаций по владению и пользованию такими земельными участками.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Данные права в отношении земли осуществляются собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории. Согласно названному принципу правовой режим земель и земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Основываясь на изложенном, можно утверждать, что коммерческая организация, которая является собственником земельного участка, вправе изменить вид разрешенного использования данным земельным участком на любой вид разрешенного использования, допустимый в рамках категории в соответствии с зонированием территорий. В связи с тем что законодательством не предусмотрено прямых запретов или ограничений для коммерческих организаций по владению и пользованию дачными земельными участками, данное утверждение справедливо и в том случае, когда организация-собственник желает изменить существующий вид разрешенного использования земельным участком на «дачное строительство».
Однако приведенный выше вывод, по мнению сторонников противоположной позиции, вступает в противоречие с буквальным толкованием норм ст. 81 ЗК РФ и Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ниже — Закон о дачных объединениях граждан).
Положения ст. 81 ЗК РФ устанавливают возможность предоставления гражданам и их объединениям из земель сельскохозяйственного назначения земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства. Согласно п. 2 ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается специальным федеральным законом. Таким законом в настоящее время является Закон о дачных объединениях граждан.
Дачный земельный участок, в соответствии со ст. 1 Закона о дачных объединениях граждан, — это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Закон также предусматривает процедуру предоставления органами местного самоуправления земельных участков гражданам, а точнее их объединениям, для дачного строительства и последующего ведения дачного хозяйства (см. ст. 14 Закона о дачных объединениях граждан).
Из анализа рассмотренных норм Земельного кодекса РФ и Закона о дачных объединениях граждан, и в первую очередь легального определения дачного земельного участка, нельзя сделать прямой вывод о том, что правообладателями земельных участков для дачного строительства могут являться исключительно граждане и (или) их некоммерческие объединения.
Таким образом, четкий и однозначный ответ по обозначенному вопросу в законодательстве отсутствует, а на практике существует два противоположных мнения.
В силу обозначенной неопределенности в действующем законодательстве вспоминается справедливое замечание: «там, где должен был бы тщательнее подумать законодатель, должны теперь думать отдельные судьи» Действительно, на практике возможность неоднозначного полярного толкования норм законодательства, как правило, влечет многочисленные споры между заинтересованными лицами, и точку в споре ставит суд.
Между тем обширной судебной практики по рассматриваемому вопросу автору найти не удалось. Данный факт, по мнению автора, во многом можно объяснить уже упоминавшимся неформальным характером взаимоотношений между инвесторами-застройщиками и органами власти. Реализации любого проекта по строительству дачно-коттеджного поселка всегда предшествуют неформальные процедуры встреч, переговоров и согласований с компетентными должностными лицами для обеспечения проекту режима наибольшего благоприятствования. В процессе таких встреч-переговоров могут уточняться концепция и схема реализации проекта. Правоприменительная практика знает два принципиальных варианта в решении обозначенной проблемы — изменения коммерческой организацией вида разрешенного использования земельного участка: либо в результате встреч-переговоров-консультаций орган местного самоуправления принимает решение изменить вид разрешенного использования на основании ходатайства коммерческой организации, либо, что не редко, коммерческая организация «уступает место» застройщика некоммерческому партнерству, кооперативу или просто группе физических лиц. Таким образом, власть и бизнес в сфере инвестиционно-строительных проектов избегают судебных тяжб, предпочитая диалог и сотрудничество.
В рамках рассмотрения данной темы представляются показательными Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2022 г. по делу N КА-А41/9616-07 и принятое в рамках данного дела Определение ВАС РФ от 28 декабря 2022 г. N 17392/07. Основываясь на указанных судебных актах, можно сказать, что в обсуждаемом вопросе наметившаяся тенденция в судебно-арбитражной практике — не в пользу коммерческих организаций.
Общество с ограниченной ответственностью, являющееся собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, пыталось обжаловать решение земельной комиссии Администрации Дмитровского муниципального района Московской области, которым обществу было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка с «ведения крестьянско-фермерского хозяйства» на «дачное строительство». Названными судебными актами в удовлетворении требований общества было отказано.
Суды, ссылаясь на ст. 81 ЗК РФ и Закон о дачных объединениях граждан, обосновывают невозможность для коммерческих организаций иметь в собственности земельные участки с видом разрешенного использования «дачное строительство». Для правоприменительной практики Определение ВАС РФ от 28 декабря 2022 г. N 17392/07, подтвердившее правильность вывода ФАС Московского округа, в рамках рассматриваемой темы носит прецедентный характер.
Между тем с обоснованием выводов арбитражных судов высоких инстанций трудно согласиться. Дело в том, что и ст. 81 ЗК РФ, и ст. 14 Закона о дачных объединениях граждан говорят о предоставлении гражданам и их объединениям земельных участков для дачного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, т.е. данные нормы свидетельствуют о первичном предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в публичной собственности.
Исходя из указанных норм, первичное, а тем более бесплатное предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для дачного строительства и последующего ведения дачного хозяйства, действительно, возможно только гражданам или их некоммерческим организациям. По сути, данное положение является социально справедливым.
Однако как быть в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности? Вправе ли коммерческая организация выбрать разрешенное использование «дачное строительство», если материалы зонирования территории допускают такой вид разрешенного использования? Ни Земельный кодекс РФ, ни Закон о дачных объединениях граждан не содержат прямого ответа на вопрос о возможности коммерческой организации — собственника земельного участка изменить разрешенное использование земельного участка на дачное строительство и быть правообладателем данного земельного участка. А они должны все возможности предусматривать? Разрешено все, что не запрещено законом. И даже буквальное толкование легального определения дачного земельного участка, которое содержит Закон о дачных объединениях граждан, также, на взгляд автора, не снимает обозначенного вопроса. Исходя из содержания определения, дачный земельный участок может быть предоставлен гражданину или приобретен им с целью отдыха. По поводу предоставления земельного участка дальнейших вопросов не возникает — процедура предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, предусмотрена законодательством (см. нормы ст. 81 ЗК РФ и ст. 14 Закона о дачных объединениях граждан). Но что мешает гражданину приобрести дачный земельный участок у коммерческой организации? С учетом правоприменительной практики, во вновь создаваемых дачных поселках по факту так и происходит. Это утверждение часто справедливо и в том случае, когда правообладателем земельного участка и его застройщиком выступает некое некоммерческое объединение граждан, поскольку оно создано при участии и на средства коммерческой организации в рамках реализации коммерческого проекта.
По мнению автора, тезис, утверждающий граждан и их некоммерческие объединения в качестве единственных законных правообладателей земельных участков с разрешенным использованием «дачное строительство» или «ведение дачного хозяйства» и отрицающий коммерческие организации в качестве таковых, не отражает существующей правоприменительной практики в сфере застройки загородных территорий и социально-экономической ситуации в целом по стране.
Аргумент о том, что дачное строительство и дачное хозяйство — это формы некоммерческого землепользования и поэтому коммерческая организация, имеющая в качестве основной цели извлечение прибыли, не может быть правообладателем земельного участка с данными видами разрешенного использования, также представляется недостаточно состоятельным.
В качестве противоположного примера можно привести сферу жилищного строительства. Несмотря на то что жилье, по существу, выполняет в первую очередь социально-значимую функцию, ведущее место в качестве застройщиков в сфере многоэтажного и малоэтажного строительства занимают коммерческие организации Данное обстоятельство объясняется тем, что в условиях рыночной экономики социально-значимые объекты могут являться товаром и приносить прибыль.
Земли под дачное строительство — виды участков, разрешения, определение
Все имеющиеся в стране земли распределяются по группам (категориям). Всего их насчитывается семь, и перечисляются они в ст. 7 Земельного кодекса РФ. Для каждой из групп определяется свой вид разрешенного использования.
В понятие «дача» каждый вкладывает свой смысл. Для кого-то это просто отдых за городом, не обремененный сельскохозяйственными посадками. Другие строят на своем участке земли жилой домик (капитальный), хозяйственные постройки, выращивают различные растения, овощи, плоды. Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» гласит, что земли под дачные участки предоставляются гражданам с целью отдыха. Следовательно, эти участки могут использоваться для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.
Земля сельхозназначения под дачное строительство минусы
Отказ может быть получен при запрете местных органов власти на смену категории земли данной территории, а также в случае, если земля представляет особую ценность, или её кадастровая стоимость выше средней по субъекту федерации более, чем в 1,5 раза.
Компания «Зодчий», которая является застройщиком коттеджного поселка Элита-2 в пригороде Красноярска, совершила перевод земли из одной категории в другую. «Мы считаем, что строить поселок площадью 100 гектаров на землях сельхозназначения, предназначенных под дачную застройку, нельзя, — объясняет заместитель директора компании „Зодчий“ Михаил Магдибур.
Земля под дачное строительство
Этих видов может быть несколько, а не только один. Главное, чтобы дача была построена на участке, предназначенном для этих целей. В противном случае строение может быть признано незаконным и, следовательно, будет подлежать сносу.
Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» гласит, что земли под дачные участки предоставляются гражданам с целью отдыха. Следовательно, эти участки могутиспользоваться для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.
Использование участка земли для коммерческих целей
Не видя документы на земельный участок и строение, сложно дать квалифицированный совет по вопросу, поэтому ряд моментов может строиться только на предположениях. Единственное, что точно можно отметить, это то, что если гражданин хочет далее использовать свое имущество в коммерческих целях, то необходимо оформлять субъекта предпринимательской деятельности. Либо регистрировать юридическое лицо (например, действительно, ООО) и передавать ему, например, в аренду имущество, либо самому оформлять свидетельство индивидуального предпринимателя.
Предположим, что у гражданина в собственности находится жилой дом и на каком-то правовом титуле владения земельный участок (право собственности, аренда или право постоянного бессрочного пользования, что, для наших целей не имеет особой разницы). Наверняка, дом имеет статус индивидуального жилого дома, а земельный участок предназначен для размещения на нем этого самого индивидуального жилого дома.
Как строить земля под дачное строительство
Если в документации указано, что участок является дачным, то строительство и регистрация жилых домов на нем законодательством разрешена. В том случае, если в графе разрешенного использования надел обозначен как садовый, построить дом на нем можно, но зарегистрировать его в дальнейшем будет крайне проблематично.
Например, земли сельскохозяйственного использования не предназначены для сооружения на них жилых объектов. Если вы приобретаете территорию для индивидуального жилищного строительства, тогда вы не можете возводить сооружения, предназначенные для коммерческих целей. Рациональное использование земель считается неотъемлемой частью плана развития с/х отрасли государства.
Как перевести землю сельхозназначения под дачное строительство
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
Юрист Вам понадобится только для грамотного заявления в районную администрацию о переводе участков, находящихся в собственности, из разрешенного использования, например «для сельхозпроизводства» в «для ведения дачного хозяйства». Узнайте в администрации подробности. К заявлению приложите копии свидетельств на участки. Назначение «для ведения дачного ХОЗЯЙСТВА» Вас пугать не должно. Строительство там вести Вы имеете полное право, причем без разрешения на строительство. Но право собственности, а если надо, то и с правом прописки, Вам зарегистрируют только при условии соответствия строений жилищным и градостроительным нормам.
Использование Земли Под Дачное Строительство С Коммерческой Целью
Получив Выписки из государственного земельного кадастра, где указан новый вид разрешенного использования собственник должен внести изменения в единый государственный реестр прав. 14. И вот мы у цели: получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок с новым видом разрешенного использования (назначения) в районном отделе Управления Федеральной регистрационной службе по Московской области.
Это на усмотрение собственника: можно свидетельство и не получать(хотя, разумеется, каждый собственник стремится его иметь), главное, что в едином государственном реестре прав теперь зарегистрирована информация о новом разрешенном использовании. Подробную информацию об организации дач см.
Это связано с относительно недорогими технологиями строительства, что, впрочем, непременно должно идти рука об руку с административным контролем над соблюдением технологий и качества возведения. Очевидно, что в малоэтажных поселениях гораздо более благополучная экологическая ситуация, чем в мегаполисах, по составу воздуха скорее напоминающих промышленные зоны.
Как перевести участок земли из ИЖС в коммерческий
- осуществление крестьянско-фермерской деятельности (земли КФХ);
- для ведения личного хозяйства (участки ЛПХ);
- предназначенные под дачное строительство (разрешено возводить жилое строение, но запрещено в нем прописываться);
- для садоводства.
Если вы всю жизнь мечтали о своем маленьком магазинчике цветов или аксессуаров и у вас имеется в собственности подходящий участок ИЖС, можете смело приступать к воплощению своих самых смелых фантазий в жизнь.
Индивидуальное жилищное и дачное строительство как виды использования земельных участков — часть 3
В результате изучения норм ЗК РФ выявлены недостатки, касающиеся содержания формулировок положений ст. 30.1 ЗК РФ, посвященной предоставлению земельных участков для индивидуального жилищного строительства вне рамок аукциона.
Сравнительно-правовой анализ советского земельного законодательства и земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, позволяет говорить о довольно заметной преемственности в правовом регулировании отношений по предоставлению и использованию усадебных и дачных земельных участков.
Земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство
81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.На основании закона под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.На такой территории разрешается строительство:жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;жилых
В Федеральном законе №66-ФЗ, который действует с 15.04.1998 г, речь идёт именно о трёх терминах: назначение земель под садоводство, огородничество и дачное строительство. Как подразделяются земельные участки согласно закону, наглядно иллюстрирует таблица ниже: Вид земельного участка Для чего предоставляется Что можно построить Садовый Можно выращивать:
