Как всегда советую и консультирую Вас я — Елена Троскина. Раскрываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт более 10 лет, это и дает возможность давать верные ответы, на то, что может быть необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как оформить недострой в собственность в 2022г. Если в Вашем городе нет профессионалов своего дела, можете написать свой вопрос, по мере обработки отвечу всем. Или еще лучше будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом и возможно знают иные способы его решения.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
В 2022 году объекты незавершенного строительства облагаются налогом на недвижимость по кадастру (0,6% от кадастровой стоимости). Если в течение 10 лет после приобретения участка дом не поставлен на кадастровый учёт, то на землю будет начислен двойной налог.
Покупка недостроенного дома: на что обратить внимание?
Кадастровый инженер заключает договор с владельцем недостроенного дома на изготовление техплана. На основании техплана недостроенный дом поставят на кадастровый учёт и выдадут выписку ЕГРН на объект незавершённого строительства. А вот право собственности на дом будет зарегистрировано только после ввода его в эксплуатацию.
После того, как с кадастровым инженером определились заключаем договор подряда. Договор на кадастровые работы типичный, в нем содержатся порядок выполнения, сроки и стоимость работ. На этапе заключения договора поинтересуйтесь о том какие работы и когда будут проведены, какие нюансы оформления дачного дома именно в вашем случае, нужно ли получить у председателя СНТ дополнительные документы.
Шаг 3. Собираем и предоставляем нужные документы
Кадастровый инженер для того, чтобы выполнить работы по изготовлению технического плана должен выехать на объект самостоятельно или отправить на выезд геодезистов, измерить и осмотреть ваш дом, получить координаты привязки объекта к садовому участку, отсканировать предоставленные вами документы и внести сведения в форму технического плана. Инженеры называют эти действия – «собрать» техплан. «Сборка» техплана на садовый дом занимает не более двух-четырех часов, однако тормозить процесс может отсутствие документации или невозможность выезда геодезиста на объект, занятость инженера. Поэтому сроки указываются в договоре, как правило, 1-2 недели.
Шаг 4. Ждем результатов. Сроки.
Кадастровый инженер обязательно затребует документы, которые будут необходимы для изготовления технического плана на садовый дом. Так как дачная амнистия продлена, то для оформления построенного жилого или садового дома действует упрощенный порядок регистрации. Техплан делается на основании заполненной вами декларации (ее выдает кадастровый инженер). Помимо декларации надо предоставить:
С 2022 года при регистрации жилых домов действует уведомительный порядок. Это упростило регистрацию дома для частных застройщиков, разрешение на ввод в эксплуатацию получать не нужно. Уведомления подают в начале и конце строительства в специально установленной форме.
Порядок оформления дома в Москве и Московской области
Это капитальное строение с жилыми комнатами и бытовыми помещениями. Он предназначен для проживания весь год и оборудован электричеством, водой, теплом и канализацией. Пристройка, гараж, баня не могут называться частным жилым домом. Частный жилой дом не делится на квартиры. Это его отличие от многоквартирных домов.
Что такое частный жилой дом?
Дело в том, что информация в Росреестре постоянно обновляется. Например, вносятся границы зон, в которых строительство ограничено, поэтому с каждым годом получить разрешение на застройку становится сложнее.
Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2022 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Как признать право собственности на недострой?
П. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ: «объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)».
Что такое недострой?
«По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учётом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам».
Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2022 г.
Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2022 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2022 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2022 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).
Оформление недостроя по дачной амнистии
- Документация оформлена с ошибками либо какой-то документ отсутствует.
- Строительство дома на земельном участке не соответствует его целевому назначению.
- Возводимое здание не соответствует установленным требованиям. Это может касаться таких характеристик, как высота дома, его этажность, размеры отступов от границ надела.
Процедура регистрации производится согласно стандартных правил, но с учетом специфичных условий, касающихся объектов такого типа. Незавершенное сооружение неотделимо от участка, где его возводят, поэтому вначале необходимо установить точный статус данной земли. Это обычно делается с применением документов о праве владения участком, арендного договора или разрешительных документов на строительство.
- дольщики, осуществившие взносы в долевое строительство, когда застройщик уклоняется от введения готового дома в эксплуатацию или отказывается оформить долевое участия договором;
- граждане, выплатившие все указанные суммы и фактически получившие квартиру, даже без ввода дома в эксплуатацию.
Регистрация по упрощенной схеме
Получить выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности возможно в указанный сотрудником Росреестра день. Законом установлен срок 10 дней для проведения процедуры госорганами. Сам документ собственнику не выдается, он существует в электронном виде.
Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет возможно только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:
Правоустанавливающие документы
Комментарий специалиста. Если в сведениях ЕГРН будет выявлена техническая или реестровая ошибка, она может быть исправлена на основании собственного решения органа Росреестра или путем возвращения документов кадастровому инженеру. Если устранение ошибки может повлечь причинение ущерба правообладателю, эта процедура проходит в судебном порядке.
Справка о степени готовности здания
При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № 953).
Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.
Оформление и регистрация недостроенных домов
Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства. У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно разрешение на строительство. Если владельцы захотят достраивать объект, а разрешения на строительство у них нет (или вышел срок из-за чего разрешение стало неактуальным), тогда придётся внести некоторые изменения в инвентаризационное дело.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с 2022 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Со 2 августа в очередной раз продлена очередная дачная амнистия. И это снова не та, что раньше. Дачной амнистией называют уже несколько законов, но все они работают по-разному . Общая суть всех поправок про участки, дома и право собственности сводится к тому, что оформлять недвижимость будет проще и дешевле.
Как работает дачная амнистия с августа 2022 года
И вот появился еще один закон, который тоже назвали дачной амнистией. Он изменил не только градостроительный кодекс, который устанавливает порядок оформления домов на участках, но и правила регистрации недвижимости. Чтобы вам не изучать эти сложные документы, мы во всем разобрались.
Что такое дачная амнистия?
Дачной амнистией называют законы, которые каким-то способом упрощают оформление документов на жилой дом или участок. Но словосочетание одно, а работают поправки по-разному . Они могут касаться только земельных участков, отмены разрешений на строительство или узаконивания домов только по техплану.
Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.
Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.
Уточните, оформлен ли дом
После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.
- Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
- Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
- В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
- Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.
Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.
Судебное согласование
Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:
После подачи пакета документов остается запастись терпением и ждать назначения судебного заседания. В случае, если исковое заявление составлено в соответствии с нормами гражданского процесса, а также правильно собраны и приложены все документы, решение суд вынесет на первом же заседании.
Рассмотрим ситуацию, когда вы строите на земельном участке для ИЖС. Первым делом необходимо обратиться в администрацию с уведомлением о начале строительства жилого дома, который уже построен. Как бы парадоксально это не звучало, но нам потребуется получить письменный отказ от местного исполнительного органа (Администрации), который нам обязательно пригодится в суде. Без официального отказа администрации суд ваше дело рассматривать не станет, это стоит помнить, т.к. положительное решение судом может быть принято лишь только в том случае, когда исчерпаны все внесудебные рычаги решения вопроса.
Как оформить построенный дом в собственность
Исковое заявление, как правило, подается в суд по месту нахождения самовольного строения. Исковое заявление должно соответствовать всем требованиям норм ГПК РФ и содержать данные об истце, ответчике, объекте недвижимости, быть мотивированным и содержать все необходимые доказательства, на которых истец основывает свои требования (принадлежность собственности истцу, технический паспорт на объект, заключение эксперта, ответы исполнительных органов, согласие соседей и т.д.) Кроме этого, потребуется оплатить государственную пошлину, если истец не имеет льгот при ее оплате. В случае неполноты, либо сомнительности отдельных доказательств, суд вправе провести дополнительную экспертизу и оценку доказательств. Судебные экспертизы, как правило, стоят дороже внесудебных.
По данным Росреестра, за годы «Дачной амнистии» только в Подмосковье были зарегистрированы права на миллион с лишним объектов недвижимости и примерно столько же ещё нужно узаконить. Продление «Дачной амнистии», по мнению чиновников, ускорит этот процесс.
Что делать тем, кто не успеет зарегистрировать дом до 1 марта 2022 года?
- К правоустанавливающим документам на землю для постановки на кадастровый учет и оформления права собственности на строения нужно было еще и предоставить технический план объекта, который мог подготовить кадастровый инженер, а для регистрации жилого дома – разрешение на строительство.
Какие проблемы решает продление «дачной амнистии»
- если вы планируете начать строительство в охраняемой зоне;
- если данная земля зарезервирована государством или субъектом для других нужд;
- если вы не предоставили один из обязательных документов;
- если вы не передали информацию о количестве этажей, общей площади и другой необходимой информации о планируемом строении.
При отсутствии разрешения на строительство необходимо легализовать постройку задним числом. Данная возможность предусмотрена Градостроительным кодексом Российской Федерации. Процесс легализации не является сложным, однако он может осуществляться в течение длительного времени.
Пошаговая инструкция по регистрации
- заявление в письменном виде;
- документ, удостоверяющий личность владельца постройки;
- документ, подтверждающий право на участок земли, на котором построен дом;
- квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
- декларация на объект недвижимости. Это относится и к объектам, регистрация которых осуществляется в упрощенном порядке.
Необходимые документы
Если право пользования жилым участком под ИЖС или для ведения садоводства было получено до 1 ноября 2022 г., и на нем расположен жилой дом, оформление права собственности на дом осуществляется в упрощенном порядке («дачная амнистия»).
В 2022 году в России была продлена дачная амнистия – оформить права на недвижимость и провести государственный кадастровый учет в упрощенном порядке можно до 1 марта 2022 года. Эксперты Федеральной кадастровой палаты рассказали, как воспользоваться законом.
Что это?
В прошлом году в России приняли новый закон о дачной амнистии. Это значит, что возможность оформить дачную недвижимость по упрощенной схеме продлена – до 1 марта 2022 года. Предыдущая дачная амнистия действовала с 2022 года до марта 2022 года. Миллионы россиян воспользовались упрощенным порядком оформления недвижимости – они зарегистрировали около 13 млн земельных участков, домов и иных объектов недвижимости.
Чего касается?
- они не предназначены для ведения коммерческой деятельности;
- они размещены на территории садоводств и огородничеств, а не на участках под ИЖС;
- сведений о правах на них нет в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
