Дду 214 фз на что обратить внимание 2022

Содержание

Как купить квартиру в новостройке в 2022 году

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2022 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2022 года, а с июля 2022 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

Пepeycтyпкa дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa: мeждy тeми, ктo пepeycтyпaeт и пpинимaeт пpaвa тpeбoвaния, зaключaeтcя oтдeльный дoгoвop — цeccия. B нeм тoжe пpoпиcывaют cpoки yплaты дeнeг, и eгo тoжe нyжнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe. К цeccии пpeдъявляют pяд тpeбoвaний — ee мoжнo oфopмить, тoлькo ecли:

Пpигoтoвьтecь пpeдocтaвить в cyдe дoгoвop ДДУ, ecли зacтpoйщик cpывaeт cpoки. Ecли нe пpeдocтaвляeт дoкyмeнтoв — пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo oни мoгли бы быть выдaны paньшe. Шaнcы нa yдoвлeтвopeниe иcкa бyдyт вышe, ecли вы пoдaдитe кoллeктивнyю жaлoбy eщe c нecкoлькими дoльщикaми.

Mы oбъяcнили, чтo знaчит дoлeвoe yчacтиe пpи пoкyпкe квapтиpы . Нo пoдпиcaть дoгoвop — нe знaчит пoлyчить пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть. Чтoбы cдeлкa cocтoялacь, нyжнo зapeгиcтpиpoвaть ДДУ в Pocpeecтpe. Tpeбoвaния к peгиcтpaции пpoпиcaны в cтaтьe 47 №218-Ф3 «O гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти».

Пoмимo ДДУ, для пpиoбpeтeния нeдвижимocти нa пepвичнoм pынкe иcпoльзyют oбычный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и ЖCК. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaют, кoгдa дoм yжe cдaн — в квapтиpy мoжнo cpaзy зaexaть, пpoпиcaтьcя, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти. ЖCК — дoгoвop жилищнo-cтpoитeльнoгo кooпepaтивa. Oн cxoж c ДДУ, нo фopмaльнo вы cтaнoвитecь пaйщикoм — вcтyпaeтe в cooбщecтвo людeй, кoтopыe coбиpaютcя cтpoить дoм. Пpи этoм чeткиx cpoкoв cтpoитeльcтвa или нaкaзaния зa иx yвeличeниe нe пpeдycмoтpeнo.

ДДУ — дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Eгo зaключaют мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoгoвopy, дoльщики oбязaны выплaтить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a зacтpoйщик oбязaн иcпoльзoвaть эти дeньги нa cтpoитeльcтвo и пepeдaть гoтoвyю нeдвижимocть в coбcтвeннocть дoльщикoв. Пo дoгoвopy ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy , oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Покупка квартиры по ДДУ в 2022 году: Что нового

Иметь гражданство РФ
Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2022 года.
Подходят квартиры только в новостройках
Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

2022 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2022 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2022 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2022 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.

Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
Порядок предъявления претензий.
В каких случаях можно расторгнуть договор.
Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.

Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.

ДДУ; на что обратить внимание

Если очевидно, что девелопер намеренно затягивает с выдачей документов или сорвал срок ввода дома в эксплуатацию, рекомендуется сразу же обращаться в суд. Он утвердит для нарушителя срок сдачи объекта и компенсацию за просрочку, обязует выдать тот или иной документ. Участники долевого строительства всегда могут рассчитывать на помощь в Фонде защиты их прав.

В их числе:
1) по соглашению участников;
2) в одностороннем порядке (если застройщик нарушил обязательства по качеству, задержал окончание строительства дома более чем на два месяца, уклоняется от устранения существенных недостатков, в иных ситуациях, предусмотренных соглашением);
3) обратившись в суд (если строительство прекращено или приостановлено, значительно изменена проектная документация). Расторжение происходит на основании судебного решения по делу (при этом могут быть взысканы расходы на оплату услуг представителя).

[2] С 2022 года законом предусмотрен новый дополнительный механизм защиты в отношении дольщиков. Так, происходит привлечение средств на эскроу-счет, где они остаются заблокированными до момента начала эксплуатации строящегося дома. По новой политике, для строительства объекта застройщик должен использовать лишь собственные деньги и кредиты. После передачи квартиры лицу и оформления им собственности на данное жилье средства с эскроу-счета предоставляются девелоперу. При невыполнении застройщиком условий договора долевого участия (в том числе, в части задержки завершения строительства дома) гражданин может потребовать вернуть себе заблокированные деньги.

На практике документ может быть подписан на обоих супругов или на одного. Это не имеет принципиального юридического значения, так как по закону полномочия обоих в отношении квартиры равны.
ФЗ № 214 указывает, что покупатель должен иметь на руках нотариально заверенное согласие второго представителя семьи.
Когда в договоре указаны оба, они должны предоставить свидетельство о браке или брачный контракт. [7]

ФЗ № 214 допускает подписание договора долевого участия в строительстве дистанционно. В частности, благодаря сервису ДомКлик каждый получает возможность заключить его с использованием ЭЦП. Это очень удобно, ведь позволяет участникам сделки сэкономить массу ресурсов.

увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос. В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу. Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная неустойка для инвестора – штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.

Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

— проектная декларация своевременно опубликована застройщиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).

4.1) информацию об объектах незавершенного строительства, в отношении которых произведена выплата страхового возмещения всем гражданам — участникам долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;

6) устранение застройщиком оснований включения объекта в единый реестр проблемных объектов, указанных в части 1.1 настоящей статьи, путем внесения изменений в разрешение на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, предусматривающих продление срока его действия, при условии внесения соответствующих изменений о сроке действия разрешения на строительство в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства и изменения предусмотренных договорами участия в долевом строительстве сроков передачи застройщиком объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, и (или) прекращение производства по делу о банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2.2-2. В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, принявшая на себя обязательство перед участниками строительства в порядке, установленном статьями 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и на указанную компанию не распространяются требования части 1.2 настоящей статьи. Денежные средства участников долевого строительства направляются на расчетный счет Фонда, открытый в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства. В отношении указанных средств осуществляется банковское сопровождение в соответствии со статьей 9.2 Федерального закона от 29 июля 2022 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

6.1. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, и информация, указанная в подпунктах 4, 5, 6 части 6 настоящей статьи, проектная документация и результаты инженерных изысканий, указанные в пункте 2 части 6.5 настоящей статьи, размещаются в закрытой части системы.

Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником, составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов. Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней. При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно. Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.

Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены. Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты. Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.

Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.

Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств. Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков. Начиная с 2022 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2022 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2022 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание в 2022 году

Договор является обязательством застройщика в оговоренный срок возвести многоквартирное жилок строение и после завершения процедуры получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевому участнику конкретный объект. Соответственно, объект уже на момент подписания документа должен обладать характеристиками, предусмотренными проектом. В ДДУ отражаются:

На вновь введенный в эксплуатацию и сданный многоквартирный дом распространяются гарантийные обязательства в соответствии со ст. 4, 5 и 7 Закона 214-ФЗ. Срок гарантии составляет не менее трех лет на коммуникации, инженерные сети, не менее пяти лет на весь многоквартирный дом, включая все помещения в нем.

Договор долевого участия в строительстве недвижимого объекта составляется в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Он представляет собой письменное соглашение, по которому гражданин приобретает квартиру в доме на стадии его строительства. По факту жилье юридически не существует, но имеется проект с определенными характеристиками.

Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.

Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является закрепление конечного срока, до наступления которого объект должен быть передан второй стороне. До этого момента дом должен быть возведен и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Допускается также указание каждого этапа последовательно:

Что нужно знать про ДДУ перед покупкой квартиры в новостройке

ДДУ определяет сроки строительства, но не страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть и по уважительным причинам (например, пандемия или форс-мажор). По закону девелопер может переносить сдачу объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. При этом количество переносов в законе не прописано, поэтому сроки могут неоднократно откладываться.

Важное уточнение — не все нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве застройщика покупатели машиномест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — как правило, нет.

В основном застройщики предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания договора все же стоит проконсультироваться с грамотным юристом. Если выяснится, что в договоре есть какие-то несостыковки или спорные пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать, покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше подыскать другой объект.

При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

Все основные сведения о ДДУ прописаны в ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Этот же нормативно-правовой акт регулирует отношения дольщиков и застройщиков. Кроме того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ, а также закон «О защите прав потребителей».