Можно ли продлить аренду земли незавершенного строительства задним числом в2022году
К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Указанная статья введена в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2022 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ). В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Закона. Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ этот Закон вступает в силу с 1 марта 2022 года, за исключением положений, для которых той же статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2022 года (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2022 N Ф04-1161/16).
При этом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2022 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2022 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2022 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Из данных норм можно сделать вывод, что реализация положений Гражданского кодекса РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2022 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Именно такой вывод делается в п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2022 N 6786-ПК/Д23и (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2022 N Ф04-1161/16, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 26.10.2022 по делу N 33-15264/2022, постановление Шестого ААС от 12.09.2022 N 06АП-4323/16).
Соответственно, практика применения ст. 239.1 ГК РФ в настоящее время фактически отсутствует. Каких-либо предварительных разъяснений по ее применению со стороны официальных органов или высших судебных инстанций нам также обнаружить не удалось.
С приведенными нормами в принципе должны коррелировать положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в предыдущем подпункте, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Вместе с тем можно заметить, что данные нормы не совсем дополняют друг друга.
С одной стороны, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлен принцип однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства на нем объекта незавершенного строительства. Реализации этого принципа должно служить и указание п. 6 ст. 239.1 ГК РФ о возможности изъятия путем выставления на публичные торги земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, то есть как раз на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
С другой стороны, предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим заметим, что в п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2022 N Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2022 N 6786-ПК/Д23и указывается, что ст. 239.1 ГК РФ «не предусматривают ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду. «, иными словами фактически высказывается мнение, что данный срок ограничивает возможность обращения с таким требованием. При этом значение данного указания, а тем более — установленного для реализации 6-месячного срока, становится неясным, с учетом того, что иных вариантов развития событий не предлагается. Более того, указанный подпункт предусматривает возможность его применения в тех случаях, когда судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, опять же — однократно, вместе с тем, как ситуация может повториться и при новой попытке изъятия объекта незавершенного строительства. Повторимся, единственный аргумент, который может быть приведен против нового, повторного (третьего и т.п.) предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства — это указание собственно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на предполагаемую однократность его применения.
Таким образом, на наш взгляд, имеет место пробел в законодательном регулировании, который может быть либо разрешен в ходе практического применения вышеприведенных норм судебной практикой, либо путем внесения изменения в эти нормы.
Безусловно, мы не можем предсказать возможное развитие судебной практики, возобладает ли подход о возможности неоднократного применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако мы можем заметить, что в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2022 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2022 N 08АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2022 N 17АП-18681/16). Исходя из такой логики, приоритет должны иметь права собственника объекта незавершенного строительства на возможность использования земельного участка. Общественные же интересы, направленные на скорейшее освоение данного участка, должны защищать органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, которые и обладают правом не обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги, в том случае, когда они с учетом всех обстоятельств считают это необходимым.
Однако это является только нашим экспертным мнением. Как уже говорилось, разрешить этот вопрос может только судебная практика либо внесение изменений в законодательство.
Также считаем необходимым также отметить следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
В том же случае, если такое требование все же будет удовлетворено, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5 ст. 239.1 ГК РФ).
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2022 года.
Продление аренды земельного участка с незавершенным строительством
Добрый день. Марина, вам необходимо ознакомиться с Договором аренды. В нем должно быть указано целевое назначение земельного участка, а также условия приемущественного продления договора на новый срок. Возможно вам передали участок для строительства объекта недвижимости, который должен быть готов на . %, для этого требуется зарегистрировать объект незавершенного строительства и предоставить в муниципалитет свидетельство о регистрации, как подтверждение выполнения условий ранее заключенного договора.
Ситуация: заключила договор с муниципалитетом на аренду зем участка на три года. получила разрешение на строительство дома на 10 лет. сейчас срок почти прошел из трех лет договора и необходимо перезаключать либо продлять как это называется у них не знаю. на участке стоит фундамент столбчатый. С меня для перезаключения или продления требуют чтобы я сделал тех паспорт и оформила незавершенку. Могу ли я требовать перезаключения договора или продления его не оформляя незавершенку? Ведь кадастровый номер у зем участка есть, межевание по нему сделано.
Как правильно продлить аренду земли под ИЖС
Если арендатор не предоставил в муниципалитет заявления о пролонгации, то преимущественное право им утрачивается. В такой ситуации его права в отношении конкретного участка земли будут равны с другими лицами, изъявившими желание арендовать этот земельный надел.
Продление будет возможным, если арендатор не нарушал условия договорных отношений и продолжает пользоваться землей, согласно установленному виду разрешенного использования и целевого назначения. Если на заявление о пролонгации будет вынесен отказ, но собственник надела в течение года передаст землю в пользование другому лицу, прежний владелец вправе обратиться в суд для восстановления арендных отношений и возмещения причиненного ущерба.
Надо ли Оформлять Недострой для Продления Аренды
- прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
- принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
- изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
- правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.
Необходимость регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию не имеет никакого смысла и по сути может быть отнесена к излишним административным барьерам. За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было.
Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства
- 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2022 года по делу № А46-6835/2022 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
- 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2022 года по делу № А41-13398/2022 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.
Как продлить договор аренды земельного участка
4) до начала процедуры продления, следует удостовериться, что на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления такого земельного участка без проведения торгов.
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Как продлить аренду земельного участка
В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ. В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства. Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.
Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Продление договора аренды земельного участка в 2022 году
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.
Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2022 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ.
Технический паспорт на объект не завершенного строительства
Правильно заполненный паспорт позволяет дальше значительно комфортнее работать с этой недвижимостью. Теперь у вас не будет проблем с тем, чтобы продать или передать права на данное сооружение третьим лицам. Помимо этого, теперь у вас будут объективные залоговые данные ,которые позволят обеспечить этим незавершённым проектом потенциальный кредит.
Если вам понадобился технический паспорт на объект не завершенного строительства, то начинается процедура его получения с технической инвентаризации. Вам необходимо будет обратиться к специалистам, к надёжной компании для того, чтобы она помогла определить процент готовности незавершённого проекта. Здесь будут учитываться все элементы: от фундамента до стен, от крыши до коммуникаций.
Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства
В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2022 № 14880/10 по делу № А65-36364/2022СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2022 № Ф05-15965/2022 по делу № А40-85717/2022, ФАС Центрального округа от 19.03.2022 по делу № А35-7851/2022).
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Продление аренды земельного участка в 2022 году
И еще, не знаю имеет ли это значение. Ранее (до аренды) участок не был сформирован ( не было: межевание, кадастровый паспорт, строительного). Короче будет сказать ничего не было… Все работы были проведены мной и за мой счет.
Добрый день! Собственник объекта незавершенного строительства — это обязательно зарегистрированное право на объект? В некоторых комментариях — собственник тот, у кого в аренде земля, кто получил разрешение на строительство. Достроить не успел, срок договора истек, АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ ВЫСТАВИЛА НА ТОРГИ ОБЪЕКТ….Можно заключить новый договор аренды на три года для завершения строительства? СПАСИБО!
Оформление объекта незавершенного строительства
Во-первых, если у вас есть земельный участок, который НЕ БЫЛ ПРЕДОСТАВЛЕН НА АУКЦИОНЕ, а, например, был получен по решению Инвестиционного совета, но в срок, указанный в договоре аренды, вы объект полностью не построили, есть веские причины, для того, чтобы не откладывая, регистрировать права собственности на объект незавершенного строительства. Потому что в этом случае, Вы вправе претендовать на продление договора аренды земельного участка, а в некоторых случаях и на оформление права собственности под объектом незавершенного строительства.
С 2022 года существенно изменились условия, на которых можно взять в аренду земельный участок под строительство, а также продлить права аренды земельного участка. И в связи с этими изменениями, как никогда актуальным становится вопрос оформления прав на объект незавершенного строительства.
Продление долгосрочной аренды земельного участка после истечения срока
договора аренды земельного участка без торгов в 2022 году Способы продления аренды земельного участка Продление договора земли после истечения срока его действия может произойти тремя способами: Составление нового договора на другой срок. Составление дополнительного соглашения к существующему договору.
Продление договора земельного участка в 2022 году 2. собственники объектов незавершенного строительства, 3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Портал обеспечения градостроительной деятельности ово
Вам необходимо обратить внимание на условия Вашего договора аренды и в любом случае обратиться в комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области для детального рассмотрения вопроса и проведения сверки платежей по аренде земельного участка.
Согласно Закона Кемеровской области от 12.07.2022 № 108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области – городе Кемерово осуществляет комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (пр. Советский, 58).
Можно ли продать объект незавершенного строительства с долгами по аренде земли
Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений).
Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов. Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены.
ВС решил, когда можно продлить аренду участка без торгов при наличии недостроя
Суды первой и кассационной инстанций отказали истцу в удовлетворении требований. При этом они руководствовались положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2022 № 137-ФЗ, где указано, что право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов имеет лишь лицо, зарегистрировавшее свое право собственности на объект незавершенного строительства.
Общество арендовало у администрации земельный участок для строительства делового центра. В период действия договора на участке был возведен объект незавершенного строительства. За два месяца до окончания срока аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов для завершения строительства.
