Письмо Министерства экономического развития РФ от 10 марта 2022 г
Учитывая определения садового и дачного земельного участка (статья 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», положения Приложения Б (справочное) СП 53.13330.2022. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*», утвержденного приказом Минрегиона России от 30 декабря 2022 г. N 849, по мнению Департамента недвижимости, площадь жилого строения определяется аналогично определению площади жилого здания.
Таким образом, площадь эксплуатируемой кровли, расположенной в пределах этажа здания (в уровне этажа), учитывается в площади такого этажа, и в силу пункта 51 Требований N 953, такая эксплуатируемая кровля в соответствии с поэтажными планами, являющимися частью проектной документации, может быть отображена в плане соответствующего этажа графической части технического плана.
Полезная информация
Ещё одним немаловажным вопросом, который разъяснило Министерство, является следующее: в случае несоответствия значения площади объекта строительства в представленных документах для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, полученного в результате кадастровых работ, значению площади объекта, которая указана в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, вправе направить в орган местного самоуправления муниципального образования по месту расположения объекта строительства запрос о соответствии построенного объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны. При этом если запрошенные органом регистрации прав по межведомственному запросу документы (сведения, содержащиеся в них) в установленный срок не поступили, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав. В этом случае, заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе (часть 8 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).
Итак, Минэкономразвития России (Далее — Министерство) указало, что площадь эксплуатируемой кровли, расположенной в пределах этажа здания (в уровне этажа), учитывается в площади такого этажа, и в силу пункта 51 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2022 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», такая эксплуатируемая кровля в соответствии с поэтажными планами, которые представляют собой часть проектной документации, может быть отображена в плане соответствующего этажа графической части технического плана.
Технический план дома: особенности, документы и требования
План иногда путают с техническим паспортом объекта недвижимости, но между ними есть немало отличий. В частности, паспорт на объект предусматривает включение в пакет документов сведений относительно именно конкретных технических характеристик в мельчайших инженерных подробностях. В свою очередь, технический план дома содержит более обширные сведения, требуемые для постановки на кадастровый учет. То есть в данном случае важна не столько инженерно-архитектурная составляющая, сколько сведения о здании как об объекте недвижимости. Более того, технический паспорт также может включаться в пакет документов плана. Есть и еще одна особенность технического плана, которая появилась не так давно. Она заключается в необходимости описания контура объекта для дальнейшей его привязки к земле, на которой он расположен. Благодаря этому нововведению можно будет точно определить местоположение недвижимости. Привязка выполняется строго по координатам контурных точек здания.
Оформление плана допускается и на бумажном носителе, и в электронном виде. Если в первом случае документ заверяется соответствующей печатью, то во втором – при помощи цифровой подписи от кадастрового инженера. При использовании бумаги в качестве носителя необходимо подготовить два экземпляра. Основной будет направлен непосредственно в реестр, а вторая копия потребуется как приложение к договору о выполнении кадастровых работ. Также следует учитывать возможность допущения исправлений. В таких ситуациях необходимо каждую корректировку заверять подписью инженера. При этом неоговоренные изменения содержания, приписки и зачеркивания не допускаются. В стандартном виде технический план на жилой дом включает две части – текстовую и графическую. В обоих случаях при оформлении нельзя использовать карандаш, а также иностранные слова и обозначения.
Технический план на дом: оформление, стоимость и другие важные аспекты
- Документы, которые подтвердят право владения объектом.Следует учесть, что с июля 2022 года на территории России уже не выдают свидетельство о праве собственности. Свидетельства, выданные раньше этой даты, по-прежнему действительны, но теперь по итогам регистрационных действий с недвижимостью граждане получают выписку из ЕГРН. Она действительна 1 месяц со дня выдачи. Поэтому, предоставляя выписку для изготовления техплана или учета в кадастре, удостоверьтесь, что она является действительной.
- Документация, которой можно подтвердить право владения на надел земли, где располагается домовладение. Кадастровый паспорт (кадастровая выписка) на этот надел земли (узнайте, как получить кадастровый паспорт на участок).
- Проект строительства или реконструкции, технический паспорт домовладения.
- Разрешения администрации (на строительство и ввод в эксплуатацию, они нужны в том случае, если владелец решил поставить на учет новое здание или меняет данные в кадастровом учете в связи с проведением реконструкции или изменением планировки).
Обратите внимание: техплан может пригодиться при рассмотрении споров в судах любых инстанций, если эти споры связаны с недвижимостью (например, для того чтобы узаконить дачу, которую построили без разрешения).
Как учитываются — лестницы — при подсчете общей площади обществ
Сразу оговорюсь:
I) поиском пользовался, четкий и однозначный ответ (с пруфом на текст официального докУмента) таки не обнаружил.
II) интересует именно проектная ситуация, а не БТИ и прочая казуистика.
III) здание нежилое.
Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более
ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 м2 следует включать в общую площадь здания в
пределах только одного этажа.
В техническом паспорте бти на мкд общая площадь здания
На данный момент процесс данный выполняется чаще всего в следующих случаях: выполняется проектировка будущего жилья; требуется осуществить постройку и необходимо рассчитать количество необходимого в таком случае материала; проведение отделочных работ внутри помещений — обычно расход материалов рассчитывается исходя из квадратных метров; для оформления домовладения в органах Юстиции; если необходимо сдать жилье в аренду; ремонтные работы как внутри помещения, так и вне его пределов;
1 — 2 п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: -помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); -иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга,
Новое введение Росреестра по объектам
Вопрос Но выкинутые площади, они ведь не существуют и как быть в этой ситуации? Будет фигурировать старый тех.паспорт? У нас площадь дома была раньше 200 метров, а сейчас в свидетельстве и выписке площадь 120 метров. Ведь есть ещё земля под домом, есть границы объекта. Как сейчас практика складывается? Что делать с остальными площадями? Куда они делись, если не фигурируют в выписке? Где такая информация отражена?
Вопрос Учитывая новые введения, которые ввёл Росреестр по получению той или иной информации, в том числе кадастровые планы. Сейчас, когда заказывается информация по объекту недвижимости, то понятия как такового кадастрового паспорта его нет. У нас речь идёт о суде и учитывая, что теперь вообще не учитывают общую площадь объекта, они выкинули мезонины, веранды и все остальное, то ситуация получается не супер скользкая. Что тогда мы получаем за бумажку
Наличие ошибок в техническом плане здания
При этом учитывая, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о годе ввода в эксплуатацию здания (пункт 23 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, пункт 38 Требований) использование при подготовке технического плана сведений разрешения на ввод такого здания в эксплуатацию обязательно.*
При этом, согласно Требованиям к подготовке технического плана здания, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2022 № 403, в отношении многоквартирного дома и расположенных в нем помещений оформляется один технический план.
Технический план здания сооружения
Например, графические материалы технического плана помещения изображают такое помещение на плане всего этажа, план незавершенной пристройки — на фрагменте плана всего здания, в том числе — существующей части.
Индивидуальные заказчики чаще всего нуждаются в изготовлении технического плана квартиры. Немного менее востребован технический план жилого дома индивидуального владения или любого другого типа собственности.
Как лестничные марши и площадки учитываются при расчете площади этажа
- площадь лестничных площадок и ступеней, определенная на уровне этажа, включается в площадь этого этажа, наряду с балконами, лоджиями, террасами и верандами;
- площадь проекции на пол внутриквартирной лестницы включается в площадь помещения с этой лестницей, если расстояние от пола до низа выступающих конструкций марша составляет более 1,6 м.
В случае, если для перехода с этажа на этаж были использованы лестницы из наборных ступеней по стальным косоурам, то площадь их считается применительно к каждому объекту. В то же время практически каждый завод железобетонных изделий изготавливает стандартные изделия, представляющие собой готовые марши либо марши с площадками. Площадь этих изделий известна заранее, поэтому для расчета берутся уже готовые значения.
Письмо Минэкономразвития России от N Д23и-1291 — Относительно определения площади жилого здания, относительно необходимости определения площади ранее учтенного здания, сооружения; относительно несоответствия вида и значений площади объекта строительства, указанных в техническом плане и разрешении на ввод в эксплуатацию; относительно определения площади жилого строения; относительно эксплуатируемой кровли
В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.
В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2022 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.
Разная площадь в техническом плане и техпаспорте
Здравствуйте, если банк не примет, то Вам необходимо будет привести Ваши документы в надлежащее состояние. Советую обратиться с кадастровым планом, который Вам составил кадастровый инженер, в Росреестр с заявлением о внесении изменений/уточнений границ земельного участка, после чего, если изменения не будут учтены, обжаловать решение Росреестра в апелляционной комиссии, после чего, если решение будет отрицательным, необходимо обратиться в суд. Такова судебная практика.
Спасибо за уточнение. Правильным будет расчет, произведенный согласно Приказа Минэкономразвития от 01.03.2022 № 90, т.к. БТИ видимо применяют методику при расчете жилой площади в многоквартирном доме, что в Вашем случае недопустимо.
Определение площади жилого и нежилого здания
Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания, при этом его площадь для целей государственного кадастрового учета определяется c учетом положений пунктов 2, 3, 5, 6, 8, 9 Требований к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2022 г. № 90, согласно, которым:
* в площадь жилого здания включается площадь этажа, минимальная высота которого от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных), должна быть более 1,8 метра (В соответствии с Приложением Б Свода правил N 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2022», утвержденного приказом Минрегиона России от 24 декабря 2022 г. N 778, пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является. Согласно пункту В.1.6. Приложения В СП N 54.13330.2022 подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются).
Проекты многоквартирных домов
А.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра — при 45 градусах;
0,5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
13. Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола.
Расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонного потолка (стены):
1,5 метра — при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра — при 45 градусах;
0,5 метра — при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
Оформление технического плана дома для постановки на кадастровый учет
В техплане прорисовываются план строения, а при этажности – планировки всех этажей. При разработке технического плана для многоквартирных домов необходимо указывать расположение всех внутренних помещений (с геодезическими координатами), в том числе, общего пользования. При составлении техплана на комплексный объект в него включают сведения обо всех составных частях такого комплекса.
Где получить техплан? Зачастую отправка документов и заявки для постановки на учет оформляется специализированными организациями, в штате которых есть аттестованные инженеры, занимающиеся составлением технических планов. Заказчику выдается оригинал техплана на бумажном носителе. Остальным оформлением собственнику объекта заниматься не нужно.
