Кто может быть собственником нежилого помещения в МКД? Его права, обязанности и ответственность за нарушения
- принимать во внимание законные права соседей;
- использовать нежилой объект в рамках закона;
- соблюдать санитарно-эпидемиологические нормы;
- сохранять чистоту и порядок помещения;
- принимать противопожарные меры;
- вовремя оплачивать услуги ЖКХ, проводить взносы на капитальный ремонт и содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
- проводить уплату налогов;
- оглашать свои действия соседям и согласовывать их с государственными органами при принятии решения о реконструкции помещения.
Стал популярным перевод жилой квартиры в нежилой фонд. Сами застройщики, предполагая низкую стоимость жилья на первом этаже и невостребованность таких квартир, планируют отдавать первые этажи под аптеки, цирюльни и прочие нежилые объекты. Либо предприниматели сами выкупают квартиры на первом этаже и проходят процедуру перевода жилого помещения в нежилое.
Юридическое лицо — собственник жилого помещения (Мыскин А
Еще раз подчеркнем, что юридическое лицо вполне свободно может стать собственником жилого помещения. Нормам и принципам жилищного и гражданского законодательства такое положение вещей противоречить не будет. Однако необходимо понимать, что поступление жилого помещения в собственность юридического лица не будет означать автоматического изменения им своего хозяйственно-правового предназначения. Жилое помещение и дальше будет находиться в режиме строго целевого назначения. Условно можно сказать так, что проживать в жилом помещении юридическое лицо не имеет никаких правовых оснований.
Именно так выглядит разрешение данного вопроса на общетеоретическом уровне. Если говорить более предметно, то в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские. В жилых помещениях не могут находиться игорные клубы, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел. Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, так как гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых .
———————————
Со стороны определенных заинтересованных лиц были предприняты попытки внесения в гражданское и жилищное законодательство изменений, направленных на легализацию размещения в жилых помещениях мини-гостиниц. Однако со стороны экспертного сообщества такие предложения встретили резкую критику. См. подр.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона «О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации» // Вестник гражданского права. 2022. N 5. С. 171 — 173.
Итак, Верховный Суд РФ прямо и недвусмысленно высказался в том ключе, что внесение доли в праве собственности в уставный капитал производится свободно и без реализации механизма преимущественного права покупки. Однако лично мы с таким подходом не совсем согласны. Да, действительно в ст. 250 ГК РФ говорится только о договорах купли-продажи и мены, при совершении которых один из сособственников обязан предложить свою долю к приобретению другим сособственникам. О сделках по внесению доли в уставный капитал в статье не говорится ни слова. Однако в ГК РФ есть другая, более общая статья на этот счет. В ст. 246 ГК РФ указывается, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядится ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Но является ли внесение доли в уставный капитал возмездным или безвозмездным отчуждением? Прямой ответ на этот вопрос также можно найти в материалах судебной практики высших судебных инстанций. В п. 37 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2022 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества.
Теперь обратимся к рассмотрению правового режима жилого помещения, находящегося в собственности юридического лица. Итак, юридическое лицо в силу совершения определенной гражданско-правовой сделки (внесения в качестве вклада в уставный капитал, купли-продажи, мены, дарения, наследования, отступного) приобрело право собственности на жилое помещение. Что юридическое лицо может делать с таким помещением? Может ли, например, жилое помещение использоваться для создания и размещения в нем офисных ячеек? Для ответа на поставленные вопросы необходимо обратиться к нормам жилищного и гражданского законодательства.
Жилищный кодекс (далее — ЖК РФ) по этому поводу устанавливает следующие правила. Во-первых, в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, посвященной основным принципам жилищного права, прямо указывается, что все жилые помещения должны использоваться исключительно по целевому назначению. Во-вторых, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ (норме более конкретной) однозначно говорится, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Наконец, в-третьих, в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ устанавливаются следующие предписания:
«Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи».
Даже беглый анализ представленных норм законодательства позволяет прийти к следующим выводам. Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены по общему правилу только для проживания граждан (собственников, нанимателей, членов их семей). Следовательно, никакие предпринимательские, коммерческие, хозяйственные, производственные и иные аналогичные процессы в жилых помещениях осуществляться не должны. Ведь любое жилое помещение — это все-таки именно жилое, а не административное помещение .
———————————
См. подр.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2022. С. 30.
Является Ли Собственник Нежилого Помещения Юридическим Лицом
Ответ: По нашему мнению, если физическому лицу принадлежит нежилое помещение, которое оно сдает в аренду как индивидуальный предприниматель (на УСН), заключение договоров на коммунальное обслуживание и предоставление сопутствующих эксплуатации помещения услуг можно осуществлять как от имени гражданина, так и от имени индивидуального предпринимателя, осуществляющего фактическую эксплуатацию помещения в рамках предпринимательской деятельности.
Вопрос: Физическому лицу принадлежит нежилое помещение, которое оно сдает в аренду как индивидуальный предприниматель (на УСН). Как правильно заключать договор на коммунальное обслуживание помещения: от имени физического лица (так как оно является собственником помещения) или от имени индивидуального предпринимателя?
Является Ли Собственник Нежилого Помещения Юридическим Лицом
Ф топку письма эти. В одном из таких писем убедительно и со ссылкой на ту же статью ГК, которую вы процитировали, было сказано, что деятельность граждан по сдаче в аренду жилья не является предпринимательством.
«- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.»
Подробно о правах и обязанностях собственников нежилых помещений в нежилых и жилых домах
Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Является Ли Собственник Нежилого Помещения Юридическим Лицом
05.05.2022 Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение. Это же лицо является индивидуальным предпринимателем. Может ли индивидуальный предприниматель сдавать в аренду нежилое помещение, если право собственности оформлено на него как на физическое лицо?
При этом, по мнению налоговых органов, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации неправомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2022 N 18-11/3/11896@).
Данный вывод налогового органа уточняет Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2022 по делу N А56-86276/2022 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2022 по делу N А56-86276/2022 данное Постановление оставлено без изменения). По мнению суда, нормами налогового законодательства не предусмотрена возможность отнесения физическим лицом принадлежащего ему на праве собственности жилого (или нежилого) помещения к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации после получения гражданином статуса индивидуального предпринимателя. В этой связи суд согласился с обоснованностью действий инспекции по исключению таких расходов из состава затрат, уменьшающих облагаемый доход.
Таким образом, указанный вывод налогового органа (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2022 N 18-11/3/11896@) справедлив в том случае, если физическое лицо приобрело указанное помещение до получения статуса индивидуального предпринимателя.
Следует также отметить:
— Решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2022, 08.09.2022 по делу N А41-К2-4924/05, в котором суд указал, что физическое лицо, сдающее в аренду (наем) принадлежащее ему нежилое (жилое) помещени, не осуществляет при этом предпринимательской деятельности. Доход, получаемый им в виде арендной платы, является объектом обложения НДФЛ;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2022 N А49-6719/2022-317А/8, в котором суд, исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, признал, что индивидуальный предприниматель, сдающий нежилое помещение в аренду, осуществляет предпринимательскую деятельность. Его доходы от предпринимательской деятельности подлежат обложению НДФЛ на общих основаниях.
При этом предприниматель имеет право уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (по оплате электроэнергии, услуг водоканала, охранно-пожарной сигнализации и т.п.), непосредственно связанных с извлечением доходов от осуществляемой деятельности в связи с исполнением договора аренды нежилого помещения.
Что такое коммерческая недвижимость от собственника? Права и обязанности владельца нежилого помещения в многоквартирном доме
Собственник вправе не только распоряжаться своим имуществом, но и защищать его от посягательства третьих лиц, в том числе – судебным иском, поданным по месту нахождения помещения (ст. 35 АПК РФ). Предоставление в собственность помещений означает возможность осуществления имущественных сделок.
Основой сделки является оформление гражданско-правового договора, на основании которого допускается передача права собственности. В последующем этот документ будет выполнять функцию правоустанавливающего – базового документа.
Оформление помещения, в котором ведется деятельность юр лица, находящемся в собственности учредителя
Но есть некоторая вероятность, что налоговые органы укажут, что у вас возникает доход от безвозмездного пользования имуществом. Но с другой стороны, если вы заключите договор аренды, то такой доход возникнет у учредителя.
ООО зарегистрировано по домашнему адресу учредителя (он же директор). Кроме этого он имеет в собственности нежилое помещение и там ведется деятельность ООО. Обязательно ли составление договора аренды или можно обойтись без него?
Аренда жилых помещений юридическими лицами
Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан.
Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет.
Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение
Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.
- реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
- характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
- условия пользования объектом;
- сумма выплат за арендование.
Как собственник нежилого помещения может выписать со своего адреса организацию, которая зарегистрирована по данному адресу, но там не находится, если договор аренды не заключался
Из приведенных норм следует, что фактическое отсутствие юридического лица по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, равно как и отсутствие там его органов или представителей, не является основанием для исключения этого адреса из сведений о данном юридическом лице, содержащихся в ЕГРЮЛ.
Как собственник нежилого помещения может выписать со своего адреса организацию, которая зарегистрирована по данному адресу, но там не находится (организация при регистрации в ЕГРЮЛ указала данный адрес собственника помещения), если договор аренды не заключался (возможно, было разрешение от собственника помещения, но никаких копий не сохранилось)?
Является Ли Собственник Нежилого Помещения Юридическим Лицом
Логично предположить, что собственники нежилых помещений, оплатив коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, захотят учесть данные расходы. Согласно пп.пп. 5, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ такие расходы считаются материальными и признаются на дату подписания налогоплательщиком акта приема-передачи услуг (работ) (п. 2 ст. 272 НК РФ). Поэтому собственникам нежилых помещений необходим акт от управляющей компании либо ТСЖ, обслуживающих дом. И ТСЖ, и управляющие компании, согласно ЖК РФ, не обязаны предоставлять такие акты, т. к. достаточным основанием для оплаты услуг является платежный документ, который получают собственники жилых помещений и, соответственно, и нежилых, на том простом основании, что находятся они в равных условиях.
Как известно, такие коммунальные услуги как горячее/холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, электроснабжение и газоснабжение оказываются непрерывно и расчет их происходит по итогам месяца по фактическому либо нормативному потреблению. Отопление, соответственно, рассчитывается только в отопительный сезон. Акты выполненных работ (услуг) могут быть составлены управляющей компанией на сумму фактически оказанных в течение расчетного периода услуг, то есть на такую же сумму, что и в ежемесячном платежном документе, выставляемом собственникам, так как это сумма для формирования выручки УК.
Могу ли я использовать это помещение для юридического адреса моего ООО
НЕТ НЕОБХОДИМОСТИ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ, Т.К. ЕГО НЕТ В ПЕРЕЧНЕ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ НА РЕГИСТРАЦИЮ В ЗАЯВЛЕНИИ Р 11001 ТАКЖЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ УКАЗЫВАТЬ СВЕДЕНИЙ О ПРАВАХ НА ПОМЕЩЕНИЕ, ГДЕ УКАЗАНО МЕСТО НАХОЖДЕНИЯ ЮР.. ЛИЦА.
а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения, в том числе оплаты уставного капитала (уставного фонда, складочного капитала, паевых взносов) на момент государственной регистрации, и в установленных законом случаях согласованы с соответствующими государственными органами и (или) органами местного самоуправления вопросы создания юридического лица;
Юридическое лицо как член ТСЖ
В рассмотренной ситуации не приходится говорить о трудовых отношениях между председателем правления и ТСЖ, тем более между ТСЖ и гражданином, представляющим интересы организации – председателя правления (между последними вообще не возникает никаких отношений). Между тем Жилищный кодекс (пп. 11 п. 2 ст. 145) допускает установление вознаграждения членам правления (в том числе председателю), опять-таки не упоминая об их статусе (физические или юридические лица). Поэтому, если общее собрание определит размер и порядок выплаты вознаграждения, его суммы поступят в доход организации – члена правления. Никакие обязательства перед бюджетом у ТСЖ в таком случае не возникнут (товарищество не является налоговым агентом юридического лица в данной ситуации).
В силу п. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. Подчеркнем: собственников (во множественном числе) и совместного управления. Однако запрет на создание ТСЖ в МКД, все помещения в котором принадлежат одному лицу, в ЖК РФ отсутствует. Кстати, ранее ТСЖ могло быть образовано при объединении как минимум двух домовладельцев (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»), за исключением случая создания ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме.
За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме
Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.
Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.
