Что делать дольщику при банкротстве застройщика в 2022 году

Содержание

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2022 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ (Часть 2)

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги. Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий. Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры. Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье. Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено. Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании. Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы. Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей. Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории. Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2022 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

Банкротство застройщика: что делать дольщику

все иски к застройщику, в том числе иски в отношении недвижимого имущества (признание права собственности, истребование из незаконного владения, признание доли в праве собственности на незавершенное строительство и т.д.) с даты введения процедуры банкротства предъявляются дольщиками в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве;
дольщик вправе в установленные сроки подать заявление о включении требования в реестр требований участников долевого строительства, если объект долевого строительства дольщику не передан (применимо только для некоторых объектов, для иных объектов закон предусматривает включение денежных требований).

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее.

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Банкротство застройщиков: как защититься дольщикам

конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м;
наряду с возмещением от Фонда требования участников долевого строительства, как и ранее, могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, привлечения иного застройщика.

4. Предусматривается порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Одним из самых известных примеров является банкротство ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”». В состав их проекта «Гусарская баллада» в подмосковном Одинцове входил в том числе и поселок таунхаусов. В середине октября 2022 г. компания ушла в процедуру наблюдения с долгом почти в 500 тыс. долл. США. Сейчас в отношении ЗАО «Группа компаний “Жилищный капитал”» введена процедура банкротства, а на его руководителей заведено уголовное дело по статье «Мошенничество». Суд признал права покупателей таунхаусов в качестве участников строительства, что позволяет им рассчитывать на получение жилья. В настоящее время рассматривается вопрос о передаче прав застройки новому инвестору – компании «Инград», связанной с банком МКБ. Объем инвестиций в завершение строительства в «Инграде» оценили в 2,5 млрд руб.

1. Создается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая в числе прочего формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Предполагается, что размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составит 1,2% от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.

Процедура наблюдения введена в отношении головной компании по делу № А40-119843/2022 о банкротстве ЗАО «Группа компаний СУ-155». Под наблюдением находятся КТ «СУ-155 и Ко», ЗАО «ДСК-НН», ОАО «Ивановская Домостроительная Компания», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания».

Банкротство застройщика — что делать дольщику

Строительство является одной из самых прибыльных, но в тоже время и рискованных рыночных отраслей. Все мы, покупая дом или квартиру, вкладываем значительные средства. В свою очередь компании, которые берут на себя обязательства по строительству недвижимости, также вкладывают в это весьма большие суммы. К сожалению, ввиду экономических обстоятельств и возможного ухудшения ситуации на рынке, некоторые компании-застройщики оказываются в очень тяжелом финансовом положении и заявляют о банкротстве застройщика. Поскольку такая процедура касается абсолютно всех участников строительства, в ней надо разобраться более подробно.

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Злоупотребление застройщика: манипуляции со схемами привлечения денег. В Омской области застройщик создал кооператив, чтобы привлекать деньги дольщиков через посредника. Эта схема позволила ему обойти закон о долевом строительстве и продавать квартиры до того, как он получил разрешение на строительство. В результате получилось, что прямых обязательств перед дольщиками у застройщика не было.

Обращение к третьим лицам. До 30 июля 2022 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком — застройщик страховал свою ответственность или заключал договор поручительства с банком. Теперь такой обязанности у застройщика нет, но он может сделать это добровольно.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

На голосовании дольщики могут влиять на решение вопросов из повестки, например о получении возмещения от фонда, привлечении нового застройщика или создания жилищно-строительного кооператива. Они получают бюллетень и после заполнения сдают его представителю конкурсного управляющего.

Когда дольщик покупает квартиру у застройщика, он заключает договор долевого участия. Получается, что дольщик инвестирует средства в строительство дома — выплачивает застройщику деньги за квартиру, а тот обязан ее передать в установленный срок. Но бывает, что застройщик обанкротился и не может выполнить обязательства.

3. Согласно пункту 1.2. статьи 201.9 Закона о банкротстве при получении участником строительства, участником долевого строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований участников строительства, выплаты, произведенной Фондом в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2022 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о переходе к Фонду требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения соответственно.

Телеологическое толкование норм, содержащихся в статье 13 218-ФЗ и статье 201.9 Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что требования участников строительства, включенные в очередь 3.1. РТУС и перешедшие к Фонду, понижаются в очередности и переносятся в очередь 3.2. РТУС. Остальные требования должны сохранять очередность удовлетворения, с учетом положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве.

Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.

На момент проведения спорного собрания процессуальная замена первоначальных кредиторов (общества и компании) на нового кредитора не произведена. Сама по себе замена в материальном правоотношении не наделила нового кредитора правом на участие в собрании и не ограничила право прежних до момента вынесения арбитражным судом судебного акта об их замене в реестре требований кредиторов должника правопреемником по ранее включенным требованиям.»

Совсем недавно мне довелось присоединиться к реализации проекта по банкротству застройщика на стороне конкурсного управляющего. С самого начала было ясно, что практических вопросов будет немало, поскольку в параграф Закона о банкротстве, регулирующий правила о банкротстве застройщиков, регулярно вносятся изменения, а судебной практики и разъяснений не так много, как хотелось бы.

Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков

привлечение им денежных средств и (или) имущества участников строительства;
наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;
объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участников строительства не введен в эксплуатацию.

В большинстве своем суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Суды полагают, что лицо, включив свои требования в один из реестров, фактически реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав.

Кроме того, несмотря на то что п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания застройщиком лица, не обладающего правами на земельный участок и объект строительства, указанное регулирование не исключает признания застройщиком и того лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает.

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машиноместа или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

возможность выбора формы выражения требований к застройщику: денежная или передача жилого помещения;
формируется специальная часть реестра требований кредиторов — реестр требований о передаче жилых помещений;
если кредитор выбирает денежную форму выражения требований к застройщику, то погашение требований осуществятся в порядке третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая;
имеется возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;
в случае заключения мирового соглашения, необходимо одобрение этого решения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

11. Требование участника строительства, установленное соответствующим определением арбитражного суда, включается конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства не позднее дня, следующего за днем получения копии указанного определения конкурсным управляющим, о чем участник строительства уведомляется конкурсным управляющим в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующей записи в реестр требований участников строительства.

Фонд вправе ознакомляться с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр, а также заявлять возражения по результатам рассмотрения реестра требований участников строительства в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона, если реестр требований участников строительства закрыт до даты получения Фондом ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства. Копия определения о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства направляется лицу, заявившему возражения, и конкурсному управляющему не позднее дня, следующего за днем вынесения определения арбитражного суда.

3.1. Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Еще один вопрос, интересующий многих дольщиков, — неустойка по просрочке сдачи многоквартирного дома при банкротстве застройщика. Расчет неустойки в данном случае производится по традиционной схеме: за каждый день просрочки застройщик должен выплатить дольщику пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если же в качестве дольщика выступает гражданин РФ, размер неустойки увеличивается вдвое.

Для ускорения решения вопроса указанное заявление рекомендуется подавать в течение 30 дней после появления официальной информации о присвоении застройщика статуса банкрота. В противном случае рассмотрение всех вопросов может быть отложено на полгода.

Требование о выплате неустойки может быть представлено в суде в качестве одного из пунктов дела о банкротстве, но не в качестве самостоятельного иска. При этом в случае признания данных требований погашаться они будут в самую последнюю очередь, что на практике означает, что подобную компенсацию в большинстве случаев дольщики так и не получают.

Главный страх всех, кто планирует покупку квартиры в новостройке через ДДУ, то есть договор долевого участия, — банкротство застройщика. В данном случае под банкротством понимается неспособность должника, то есть застройщика, удовлетворить в полной мере свои денежные обязательства, в том числе неспособность обеспечить дольщиков сданными в эксплуатацию и пригодными для жилья квартирами.

Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Банкротом строительная компания признается с момента введения конкурсного производства. До этого момента компания не является банкротом. Именно на стадии конкурсного производства руководство застройщика отстраняется от управления. Все полномочия переходят к конкурсному управляющему.

Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.

Первая очередь — лица, перед которыми застройщик несет ответственность за нанесение вреда жизни и здоровью.
Вторая очередь — сотрудники компании-застройщика, в отношении которых работодатель должен выполнить условия трудового договора в плане выплаты выходных и декретных пособий, задолженности по заработной плате, прочие выплаты.

Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными. Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу. Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:

Что делать дольщикам, если застройщик – банкрот

Если процедура ещё не стартовала, вам стоит обратиться с заявлением в ФНС или в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», эти организации помогут подать заявление о банкротстве застройщика. Не затягивайте: чем раньше начнётся разбирательство, тем лучше.

Учтите, что сперва управляющий выплатит средства за причинение вреда здоровью и жизни, потом рассчитается с бывшими сотрудниками банкрота, и только потом возместит убытки дольщикам. Если суммы не хватит на полные выплаты всем участникам, вы получите только часть вложенных средств.

Прежде всего, проверьте, начата ли процедура банкротства застройщика. По закону РФ, объявление о том, что организацию признают финансово несостоятельной, обязательно публикуется в газете «Коммерсантъ» – вот по этой ссылке вы можете проверить, есть ли ваш подрядчик среди банкротов. Нужно знать ОГРН или ИНН компании, их можно посмотреть в договоре на долевое строительство.

Вы подписываете отказ от ДДУ и выдвигаете требование о возмещении вложенных средств и неустойки за просрочку окончание строительства. Далее ждёте окончания торгов с распродажей имущества застройщика – они могут продолжаться до 12-18 месяцев – и получаете свою часть денег.

У дольщиков есть два варианта реализации своих прав:

Вернуть деньги, вложенные в строительство (в этом случае вы отказываетесь от строящейся недвижимости);
Получить квартиру или иное помещение (место в гараже, офис и т. д.).

Чтобы управляющий зафиксировал ваш выбор в «Реестре требований кредиторов», нужно подать ему соответствующее заявление. На это отводится два месяца с момента получения уведомления о банкротстве от арбитражного управляющего.

Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
Паспорт РФ.
Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
Решения суда, если они имеются.

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.

Застройщик стал банкротом: что делать

Общий смысл в том, что участвует третья сторона – банк, который открывает счета эскроу, принимает деньги от покупателя и выдает обязанному по договору лицу только в случае выполнения обязательств. Еще этот вид счетов называют счетом условного депонирования.

Итак, мы видим, что таким образом все стороны застрахованы от неблагоприятных последствий. Но и от банкротства никто не застрахован. А также есть случаи, когда застройщик уже достроил дом и готов его сдать в эксплуатацию, но в суд подали третьи лица, чьи интересы нарушены фактором застройки территории.

Договора эскроу считаются одним из самых действенных способов нивелировать риски дольщиков. Аналогичный вид договоров предусмотрен не только в нашей стране. В США также обычно используются эскроу счета при покупке не только недвижимости, но и предметов роскоши: яхт, предметов искусства.

Сумма определяется по следующему правилу. Произведение общей площади помещений не более 120 м.кв. и рыночной стоимости одного квадратного метра на рынке первички, но не менее уплаченной цены по договору. Привлекается аккредитованный оценщик для определения рыночной стоимости.

Согласно этому закону существует компенсационный Фонд с обособленным учетом. Фонд может финансировать незавершенное строительство. В таком случае к нему переходят права на незавершенные объекты застройщика и земельные участки. Также, если установлен факт нарушения земельного законодательства на одном участке, Фонд может принять решение о строительстве на другом участке. Тогда и разработка проекта и все согласования начнутся заново, но уже от имени Фонда.