Встроенное помещение однозначно является частью жилого дома

Содержание

Встроенное помещение однозначно является частью жилого дома

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Крыльцо, как следует из вопроса, представляет собой конструктивный элемент многоквартирного дома, являющийся его неотъемлемой частью. По сути, оно является элементом вспомогательного назначения по отношению к нежилому помещению в доме (магазину), необходимым для его использования. Это подтверждается Классификатором конструктивных решений зданий и сооружений (приложение 1 к Методическим указаниям по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утвержденным приказом Минрегионразвития России от 16.11.2022 N 497), согласно которому крыльца (классификационный код 062160400000) отнесены к конструктивным элементам строений, объединенным в группу «Конструкции строений» (классификационный код 062022000000). При таком положении, а также учитывая, что крыльцо в рассматриваемой ситуации как конструктивный элемент многоквартирного дома было создано до момента формирования земельного участка и возникновения права общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме, по нашему мнению, земельный участок, занятый крыльцом, является частью земельного участка под многоквартирным домом.
При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2022 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)*(1).
Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В частности, согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при соблюдении двух условий:
— если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;
— если решение об этом принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, управляющая компания принимать решения о передаче объекта общего имущества в многоквартирном доме (в частности земельного участка) в аренду не вправе.
Необходимо отметить, что понятие «помещения», содержащееся в ст. 36 ЖК РФ, не ограничивается только жилыми помещениями (квартирами). Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит также собственникам нежилых помещений, являющихся частью этого многоквартирном доме (встроенных, встроенно-пристроенных и т.п.). Следовательно, собственникам таких нежилых помещений принадлежит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Часть земельного участка может являться объектом договора аренды (пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») при условии соблюдения требования п. 3 ст. 607 ГК РФ об обязательном указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В то же время договор аренды предполагает предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование тому лицу, который правом владения и пользования данным имуществом не обладает. Собственник же общего имущества в многоквартирном доме вправе осуществлять владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Кроме того, при предоставлении части земельного участка под многоквартирным домом как объекта общего имущества в аренду одному из собственников помещений (то есть долевому сособственнику в отношении данного объекта) арендодатель и арендатор совпадут в одном лице. Поэтому предлагаемый договор аренды, по нашему мнению, ничтожен как мнимая сделка (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
В связи с этим мы полагаем (с учетом информации, представленной в вопросе), что ни у управляющей компании, ни у других собственников помещений дома нет правовых оснований требовать от собственника нежилого помещения заключения договора аренды части земельного участка, занимаемой крыльцом (учитывая также, что понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, п. 1 ст. 421 ГК РФ) или внесения арендных платежей за фактическое пользование этой частью участка.

*(1) Если же земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2022 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В такой ситуации собственники помещений в многоквартирном доме вообще не вправе заключать договоры аренды в отношении части данного земельного участка.

Понятие и признаки нежилого помещения в многоквартирном доме

Подъезды, лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, хоть и не предназначены для жилья, но законодатель не относит их к нежилым помещениям МКД. Это все лишь общие территории, обслуживающие нужды всех собственников. Они не представляют собой целостное сооружение поэтому законодатель их и не относит к нежилому фонду.

физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
группа физических лиц;
юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
Российская Федерация;
субъекты РФ.

Управление многоквартирным домом

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

Как не оплачивать и за ое помещение(протяженность пристроя больше, чем )

Вы собственник помещения, которое является составной частью дома, вы не владеете именно зданием (пристроенной частью) Выделить данную часть вам можно, но это через выкуп части общего имущества и внесения изменения в технический паспорт МКД. Достаточно дорогостоящие дело будет.

Наше помещение пристрой к ж.дому размером больше, чем сам дом и им выгодно с нас по полному расчёту получитьденьги. Наше нежилое помещение ТСЖ не обслуживает и мы, живя в этом доме, видим, что дом плохо содержат, а жильцам всё равно. Все средства на кап.ремонт израсходованы, накоплении по кап.ремонту нет.

Встроенные помещения в жилых домах

Согласно ст. 154 ЖК РФ Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения

Оплата общедомовых расходов владельцем встроенно-пристроенного помещения

Я владею встроенно-пристроенным нежилым помещением в многоквартирном жилом доме 2 года. До настоящего времени помещение не эксплуатируется. Получили разрешение на реконструкцию в этом году , планируем е делать. Вода и электричество отдельно от общедомовых.

При этом согласно п. 4.8 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37, и Рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения каждому строению, пристройке и сооружению присваивается литера. Основные строения литеруются заглавными буквами русского алфавита А, Б, В и т. д. (кроме использования литеры Г, предназначенной для служебных строений и сооружений). Пристройки, подвал, цокольный этаж, утеплённые мезонин, мансарда и светёлка литеруются заглавными буквами русского алфавита того основного строения, в составе которого они расположены, с добавлением цифрового значения их номера по порядку описи: А1, А2 или Б4, Б5 и т. д.

Встроенное помещение однозначно является частью жилого дома

Несмотря на то, что процедура перевода помещений из категории встроенно-пристроенных в категорию отдельностоящих объектов недвижимости и последующее оформление земельного участка под ними довольно сложная, она вполне осуществима. Когда же вы станете владельцем отдельностоящего объекта недвижимости и земли под ним, затраченные усилия не покажутся вам напрасными.

При устройстве эксплуатируемой кровли в жилом многоквартирном здании (кроме блокированного) рекомендуется предусматривать технический чердак, а также шумозащитные мероприятия на основе акустических расчетов.

Что такое встроенное помещение в жилом доме

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 м2 следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2022 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2022)ЖК РФ, Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно

Встроенные помещения

На владельцев таких строений распространяются обязанности и требования, которые соответствуют тем, что используются ко всем собственникам квартир дома. А это означает, что и оплата за коммунальные услуги для них проводится на общих основаниях. Если их нет, то оплата устанавливается по средним расценкам или происходит согласно показаниям счетчика.

В помещениях такого типа запрещается проводить деятельность, которая предполагает загрязнение окружающей среды или создание несоответствующих условий. Соответственно, это говорит о том, что нельзя открывать, к примеру, клинику для людей или животных, туалеты.
Когда в помещении есть кафе или ресторан, заведение нужно закрыть до 11 вечера.
Требования также касаются санитарных норм и соблюдения техники пожарной безопасности.
Требования касаются и размещения объекта – только на первом этаже строения (дома).
Если говорить конкретнее о таком помещении, стоит сказать, что внешне вид должен выглядеть гармонично со всем зданием (это особенно касается архитектурных памятников, изменение которых карается законом).
Если в многоквартирном доме открывается помещение, для него должен быть создан отдельный вход. Все эти требования будут строго проверены еще до получения разрешения на строительство. Если у владельца нежилого помещения нет средств сделать отдельный вход, то разрешение на открытие какого-либо заведения он не получит.
Отдельный вход обязательно должен иметь тамбур. Все помещение должно быть устроено так, чтобы люди с ограниченными возможностями могли легко туда попасть. Если есть лестница, около нее обязательно должен быть тамбур, а ступени не должны быть скользкими.

Встроенное помещение однозначно является частью жилого дома

Об этом ГОСУДАРСТВО тоже позаботилось, и эта забота о гражданах выразилась в ТРоТПБ в виде ст. 19, ст. 82 п.1, ст. 82 п.10, ст.82 п.11, И НАПРОЧЬ ОТСЕЯЛО МАССОВУЮ ГИБЕЛЬ от «самовзрыванцев», тем самым газ от бытовых газовых приборов не приведёт к гибели «невинных»…

1. Здания (сооружения, строения, ПОЖАРНЫЕ ОТСЕКИ и ЧАСТИ ЗДАНИЙ, сооружений, строений — помещения или группы помещений, функционально связанные между собой)
по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от
• их назначения,
• а также от возраста,
• физического состояния
• и количества людей, находящихся в здании, сооружении, строении,
• возможности пребывания их в состоянии сна
подразделяются на: …
в) Ф1.3 — многоквартирные жилые дома;

Встроенное помещение однозначно является частью жилого дома

«..к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации .

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.

Жилой дом (часть жилого дома)

Различными являются в этом понятии (жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок. В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации. Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямых функций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией. Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружными электрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сеть трубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные и дренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые и противообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.

Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий «здание», «дом», «строение». Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.

Встроенное помещение однозначно является частью жилого дома

Да должны. Все собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества МКД пропорционально своей доле (площади) в общем имуществе. Пользуются ли они лифтами (первые и вторые этажи) и т.д. роли не играет.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.04.2022 по делу N А33-9477/2022
На основании ст. ст. 210, 249, 395 ГК РФ, ч. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ суд пришел к выводу, что требование управляющей организации о взыскании с собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения в многоквартирном доме задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме и процентов за пользование чужими денежными средствами было удовлетворено правомерно. При этом суд счел, что довод собственника о том, что ему не выставлялись счета на оплату оказанных услуг, не мог быть принят в качестве основания для его освобождения от оплаты, поскольку обязательства по оплате за оказанные услуги возникли непосредственно из принадлежности собственнику помещения в доме. Действуя разумно и добросовестно, он имел возможность в спорный период обратиться к управляющей организации с требованием о предоставлении указанных счетов и уплатить имевшуюся задолженность.

О проекте строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями

2. В строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, Мебельная ул., участок 1 (западнее пересечения с Туристской ул.) Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию:

3. В строительстве жилых домов со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Ленинский проспект, участок 6 (севернее пересечения с проспектом Кузнецова). Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – не позднее 13.03.2022 г.

Проект электроснабжения квартиры

Схема компоновки распределительного щита на вводе в квартиру;

Чертеж разводки электропроводки по помещениям квартиры с обозначением розеток;

План построения электропроводки системы освещения, в схеме электроснабжения должны быть нанесены все элементы, от распределительных коробок и монтажных колодок до выключателей и точек крепления осветительных приборов;

Если в проекте электроснабжения имеются специализированные структуры, например, теплый пол или распределенная система кондиционирования, то обязательно будут составлены схемы на прокладку электропроводки для электроснабжения энергоемких потребителей.

Большинство квартир приобретается либо на вторичном рынке жилья, либо в новостройках в голых стенах, даже без чернового ремонта. Обе категории жилья объединяет одна проблема. Если квартира приобретается для собственного пользования, то в обязательном порядке нужно будет сделать новую электропроводку или перепланировать под себя старую на основании нового проекта электроснабжения.